Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Оптимизация налога при продаже недвижимости
Есть квартира полученная по наследству в 2019 году. Наследников было трое, но один отказался в пользу двух остальных. После вступления в наследство официально не сдавалась. (Airbnb несколько месяцев). Сейчас два собственника(братья).
1. Первый собственник - ИП, УСН (доходы) с 2014г. С 3кв 2019 на НПД. В ОКВЕД "аренда и продажа недвижимости" не включено.
2. Второй собственник - обычный физик, не ИП.
Вопросы:
1. Я слышал, что ИП не должен платить НДФЛ с продажи недвижимости если сдавал недвижимость как ИП и платил с неё налог. В этом собственно и вопрос. Если ИП вернётся на УСН и добавит ОКВЕД «аренда и продажа недвижимости» и немного посдает недвижку для определения её как объекта предпринимательской деятельности, может ли ИП в таком случае не платить НДФЛ (а платить по УСН6%)с продажи своей доли недвижимости?
2. Есть ли какие способы иные способы избежать в этом случае уплаты НДФЛ для ИП?
3. Если ИП при продаже недвижимости платит только по УСН (6%) возможно ли второму собственнику открыть ИП добавить необходимые окведы, немного посдавать и в итоге заплатить только 6%(УСН) от продажи?
Спасибо!
1. Я слышал, что ИП не должен платить НДФЛ с продажи недвижимости если сдавал недвижимость как ИП и платил с неё налог.Денис
Денис, добрый день! Верно, в случае когда имущество использовалось в предпринимательской деятельности доход от его продажи облагается, в данном случае, налогом в рамках применяемой ИП системы налогообложения. Но в Вашем случае как понимаю не было ни соответствующих ОКВЭДов а имущество не приобреталось ИП а получено им в наследство. НПД в принципе не предполагает возможность обложения данным налогом доходов от продажи недвижимости (ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 N 422-ФЗ) а с учетом данных доходов в рамках УСН (если он сохранен будут сложности поскольку исходя из изложенного в вопросе данный доход не должен учитываться при УСН), соот. НДФЛ с учетом положения ст. 217.1 НК РФ.
2. Есть ли какие способы иные способы избежать в этом случае уплаты НДФЛ для ИП?
Денис
подарить свою долю физику если это близкий родственник ( дарение не облагается налогом, получить деньги не отражая доход и факт продажи), через три года с даты смерти наследодателя второй собственник сможет продать квартиру без уплаты налога. Если у кого то из наследников до открытия наследства была хоть какая то доля в данной недвижимости срок владения в целях налогообложения будет считаться с первоначальной даты регистрации права.
3. Если ИП при продаже недвижимости платит только по УСН (6%) возможно ли второму собственнику открыть ИП добавить необходимые окведы, немного посдавать и в итоге заплатить только 6%(УСН) от продажи? Денис
можно и так, но речь о не выделенной доле, сложно будет ее сдавать поскольку в договоре аренды надо указывать предмет аренды, как вариант заключить соглашение об определении доли — в чем именно она будет выражена, при безвозмездном пользовании второй долей у первого ФЛ который станет ИП на УСН возникает внереализационный доходв виде безвозмездного права
Денис, добрый вечер!
1. Если сдача в найм квартиры по декларации не проходила, т.е. налоги не уплачивались и в налоговую не отчитывались по квартире, а также учитывая способ приобретения квартиры — получение в наследство, и отсутствие сопутствующих кодов ОКВЭД по аренде, продаже недвижимости, то квартира (доля в квартире) продается физическим лицом с уплатой НДФЛ.
Вы вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом согласно ст. 220 НК РФ в размере 1 млн рублей. Если продадите разными договорами доли, то каждый сможет уменьшить стоимость доли на 1 млн рублей. Если одним договором, то каждому 1 млн рублей будет распределен пропорционально долям.
2. Продавайте как физ лицо. Воспользуетесь вычетом. Чтобы не платить НДФЛ, нужно подождать три года с момента открытия наследства.
Ст. 217.1 НК РФ
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
3. В такой ситуации и Вам, и второму собственнику придется использовать квартиру в предпринимательской деятельности (сдавать в найм). Тогда эта квартира будет признана как имущество, используемое в предпринимательской деятельности, и продадите, будучи ИП, применяя УСН.
Здравствуйте, Денис!
Если ИП вернётся на УСН и добавит ОКВЕД «аренда и продажа недвижимости» и немного посдает недвижку для определения её как объекта предпринимательской деятельности, может ли ИП в таком случае не платить НДФЛ (а платить по УСН6%)с продажи своей доли недвижимости?Денис
3. Если ИП при продаже недвижимости платит только по УСН (6%) возможно ли второму собственнику открыть ИП добавить необходимые окведы, немного посдавать и в итоге заплатить только 6%(УСН) от продажи?
Денис
на оба этих вопроса ответ — да, при использовании недвижимости в предпринимательской деятельности ИП и наличия у него ОКВЭД по продаже собственного недвижимого имущества доход будет облагаться в рамках УСН.
при этом, замечу, что у ФНС могут возникнуть подозрения в открытии (переходе) ИП на УСН исключительно с целью снижения налогового бремени с дохода от продажи, если сдавать ее недолго, поэтому для снижения этого риска сдавать в аренду следует как минимум 9-12 месяцев.
2. Есть ли какие способы иные способы избежать в этом случае уплаты НДФЛ для ИП?
Денис
соглашусь с коллегой, что при наличии близкого родственника, который являлся долевым собственником с наследодателем, можно ему подарить долю, чтобы он продал объект без налогообложения по п.17.1 ст.217 НК по сроку владения, исчисляемого для него с момента приобретения первоначальной доли.
другой вариант, учитывая наличие в абз.2 п.17.1 ст.217 НК исключения сделанного для жилых помещений, ждать 3 года с момента открытия наследства (с этого момента Вы собственник по ст.1152 ГК) и продавать закрыв ИП без НДФЛ.
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
исключительно с целью снижения налогового бремени с дохода от продажиДмитрий Чернобавский
Спасибо за ответ! Это противозаконно? Можете сослаться?
да, если такие действия носят формальный характер совершения с единственной целью — получения налоговой выгоды.
так в Постановление Пленума ВАС от 12. 10.2006 №53 отмечено, что налоговая выгода не может рассматриваться в качестве самостоятельной деловой цели, поэтому если установлено, что главной целью, преследуемой налогоплательщиком, являлось получение дохода исключительно или преимущественно за счет налоговой выгоды в отсутствие намерения осуществлять реальную экономическую деятельность, в признании обоснованности ее получения может быть отказано.
Спасибо за ответ! Можно по подробней про это, непонятно как работает этот налоговый вычет? в следствие чего наступает такое право? и что значит уменьшить стоимость доли?
В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик может налогооблагаемую базу при уплате НДФЛ с дохода, полученных от продажи жилой недвижимости, уменьшить на 1 млн рублей.
Как определено пп. 3 п. 2 ст. 20 НК РФ
Это говорит о том, если Вы оба, допустим, заключаете один договор купли-продажи и по нему продаете квартиру, то этот 1 млн руб будет на вас распределяться поровну, если доли у вас равные (50/50), и каждый из вас при уплате налога свой доход сможет уменьшить на 500 тыс руб, т.е. вы будете налог платить не с полной суммы дохода, а с уменьшенной на сумму вычета.
Если вы оба продадите каждый свою долю отдельными договорами (каждый заключит свой договор купли-продажи доли с покупателем), то каждый продавец сможет уменьшить доход на 1 млн рублей и с полученной разницы уплатить налог.