Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Покупка квартиры через аккредетив и риск повторной перерегистрации по доверенности
Приобретается квартира в новостройке, все квартиры только что перешли из ДДУ в собственность АО (проверено), так понимаю, фирма принадлежит застройщику.
Предложена схема покупки через аккредетив в Сбербанке, застройщик переводит квартиру в собственность на мое имя, и сам занимается регистрацией, для этого мною была сделана доверенности у нотариуса на двух сотрудников без права передоверия третьим лицам.
Суть моего вопроса: В прилагаемом договоре есть лазейка – возможность перерегистрации квартиры, поскольку доверенность будет передана мне в самом конце сделки с общим пакетом документов о праве собственности, что дает возможность в период после предъявления продавцом в банк выписки из ЕГРН и перевода денег на их счет, использовать доверенность снова.
Насколько это рискованно? Есть ли возможность закрыть эту лазейку, каким-то образом изменив договор в мою пользу? Сразу оговорюсь варианты регистрировать самому или присутствовать при регистрации отпадают.
- образец договора.doc
Здравствуйте, Вадим.
для этого мною была сделана доверенности у нотариуса на двух сотрудников без права передоверия третьим лицам.Вадим
Можете выложить текст доверенности?
Хотелось бы видеть как там полномочия прописаны конкретно.
Здравствуйте.
Из договора это не вытекает.
П 2.2
условие исполнения аккредитива как раз переход права собственности — и предоставить договор с отметкой росреестра или же выписки из егрн об этом.
А вот доверенность надо смотреть — если там право распоряжением имущества или его получением например, или там только право регистрации.
Условия исполнения аккредитива – без акцепта, при предоставлении Продавцом Банку настоящего Договора №., содержащего отметку федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав, о государственной регистрации перехода права собственности или Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), с указанием в качестве правообладателя Покупателя.
Гк
ГК РФ Статья 185. Общие положения о доверенности
1. Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.
3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя.
Здравствуйте, Вадим!
В прилагаемом договоре есть лазейка – возможность перерегистрации квартиры
Не увидела я эту лазейку в договоре. Конкретный договор, по условиям которого Вы приобретаете имущество.
Безопасность сделки обеспечена аккредитивом, то есть денженые средства проадвец получит только после того, когда будет зарегистрирован переход права на Вас.
Лазейки могут быть в доверенности, выданной от Вашего имени.
перехода права собственности от или к Доверителю на любые объекты недвижимости
Представляется ненужным вот это полномочие в части перехода права от Вас, но в целом Вы в доверенности передаёте полномочия на регистрационные действия. Я не увидела, чобы Вы предоставляли право подписывать за Вас договор купли-продажи, продать квартиру за определённую цену либо на условиях по своему усмотрению с правом получения денежных средств.
Лучше, конечно, ограничить права доверенного лица только регистрацией права на указанную квартиру. Но работать здесь нужно с доверенностью, а не с договором.
что дает возможность в период после предъявления продавцом в банк выписки из ЕГРН и перевода денег на их счет, использовать доверенность снова.
После регистрации права на Ваше имя перегристрация права возможна только на основании другого заключённого договора, поскольку Вы уже собственник и должна быть выражена Ваша воля на отчуждение имущества.
Ст. 218 ГК РФ:
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
То есть должен быть подписанный Вами договор (купля-продажа, дарение, мена). Права в доверенности на подписание от Вашего имени такого договора нет, а оно должно быть в обязательном порядке предусмотрено. В противном случае подписание документов за Вас — это уже уголовно наказуемое деяние. Иным способом перерегистрация невозможна.
представлять интересы Доверителя в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области и/или ином органе, осуществляющем государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав при осуществлении государственной регистрации от имени доверителя:
любых договоров, требующих регистрации, в том числе договоров уступки прав по договорам долевого участия и договоров долевого участия в строительстве, дополнительных соглашений к ним, соглашений о расторжении договоров долевого участия и иных,
права собственности Доверителя на объекты недвижимости – квартиры, нежилые помещения, машиноместа и проч., а так же залога/снятия залога имущественных прав по договорам и/или залога/снятия залога недвижимого имущества в силу закона,
перехода права собственности от или к Доверителю на любые объекты недвижимости
иные действия по государственной регистрации недвижимости, а именно в отношении квартиры, расположенной по адресу: …………
Для выполнения вышеуказанных поручений поверенному предоставляются права: подачи заявлений, исправления технических ошибок, получения и предоставления необходимых справок, удостоверений и иных документов, получения на руки выписок и справок из Единого Государственного Реестра недвижимости, договоров с отметкой о регистрации, зарегистрированных договоров и других регистрационных документов, проведения переговоров, приостановления государственной регистрации, оплаты государственной пошлины и иных обязательных платежей, осуществления дополнительной сдачи документов и совершения других действий и формальностей, связанных с выполнением указанных в настоящей доверенности поручений.
Полномочия по настоящей доверенности не могут быть переданы другим лицам.
Доверенность выдана сроком на один год.
Вы очень широкие полномочия дали представителям.
И чтобы избежать рисков, о которых Вы указали в вопросе, нужно менять доверенность, сведя все полномочия до регистрации квартиры только на Вас, исключив возможность регистрации перехода прав на третьих лиц, или на самого продавца.