Могу ли я сдавать частный дом в зоне СХ?

Здравствуйте, в данном случае вы имеете право сдавать данную недвижимость, поскольку ваше постройка узаконена. В принципе, если  вы более никакую недвижимость не сдаете и не планируете официально платить налоги, то можно и ИП не оформлять — просто заключить договор аренды на 11 месяцев и всё.  Если вести деятельность как ИП — могут возникнуть вопросы по самому участку, он не для бизнеса.

Участок находится в зоне СХ (сельскохозяйственного использования). Могу ли я сдавать комнату или дом целиком как ИП?

Сергей

Здравствуйте. Поскольку земельный участок не предназначен (скорее всего) для ведения предпринимательской деятельности, сдавать комнату/дом Вы можете не в рамках ИП, а как частное лицо, не преследуя при этом предпринимательских целей. Поскольку иное чревато привлечением Вас к ответственности по ст. 8.8. КоАП РФ за использование земельного участка не в соответствии с его назначением.

Здравствуйте, Сергей!

При найме жилого помещения гражданам предоставляется только возможность проживания в помещении, тогда как при оказании гостиничных услуг:

27. Исполнитель по просьбе потребителя обязан без дополнительной оплаты обеспечить следующие виды услуг:
а) вызов скорой помощи, других специальных служб;
б) пользование медицинской аптечкой;
в) доставка в номер корреспонденции, адресованной потребителю, по ее получении;
г) побудка к определенному времени;
д) предоставление кипятка, иголок, ниток, одного комплекта посуды и столовых приборов;
е) иные услуги по усмотрению исполнителя. (Постановление №1085)

Форма соглашения о найме жилого помещения наиболее близка к договору аренды, тогда как гостиничные услуги оформляются договором о возмездном оказании услуг.
Таким образом, для легального ведения гостиничного бизнеса необходимо перевести помещение в нежилой фонд, а для сдачи в аренду (наем) жилых помещений для проживания в них граждан переводить квартиры в нежилой фонд не требуется, они так и останутся в частном жилищном фонде (ст. 19 ЖК РФ).
Регулярная сдача жилья – это коммерческая деятельность, для ее ведения исполнитель должен быть зарегистрирован как юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. При этом в Классификаторе («ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2). Общероссийский классификатор видов экономической деятельности» (утв. Приказом Росстандарта от 31.01.2014 N 14-ст) (ред. от 10.07.2018)  для деятельности гостиниц и прочих мест для временного проживания предусмотрен код ОКВЭД 55.10, а для деятельности по предоставлению мест для краткосрочного проживания (т. е. сдаче в наем жилья) – код 55.20. Т.о. законодатель разделил понятия гостиничные услуги («гостиничные услуги» — комплекс услуг по обеспечению временного проживания в гостинице, включая сопутствующие услуги, перечень которых определяется исполнителем)  и найм жилого помещения (предоставление жилого помещения за плату во владение и пользование для проживания в нем), разделил их в т.ч. при ведении предпринимательской деятельности.
Следовательно:
доказательствами того, что оказываются не гостиничные услуги, а услуги по найму жилого помещения будет:
1. статус помещения – если квартира (дом) не выведены из жилого фонда, оказание гостиничных услуг невозможно, только найм жилья.
2. вид договора, заключаемого с проживающими. Если с клиентами заключается договор о найме жилого помещения, а не договор возмездного оказания услуг, это также свидетельствует о том, что гостиничные услуги не оказываются.
3. вид зарегистрированной деятельности.
Ст. 8.8 КоАП предусматривает ответственность за Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием…
По поводу понятия «нецелевого использования» общей судебной практики нет. Иногда суды исходят из буквального понимания целевого использования, иногда указывают на то, что  если направление деятельности не выходит за пределы  использования земельного участка, то и нет состава административного правонарушения.
В случае сдачи комнат в ИЖД на участке СХ целевое использование ЗУ в теории нарушается, но в силу того, что в настоящее время на землях сельхозназначения допускается размещение объектов ИЖС, то, считаю, что деятельность на участке не выходит за пределы его назначения (проживание людей в индивидуальном жилом доме – это прямое назначение жилого дома (ст.16 ЖК РФ).

С уважением, Алина Пучко.