Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Нужен анализ договора аренды нежилого помещения
Доброго времени суток, уважаемые эксперты. Хотелось бы максимально защитить себя (т.е. арендатора) от возможных проблем.Прошу провести подробный анализ договора аренды нежилого помещения. В частности, прошу обязательно прокомментировать следующие пункты:
1.2 - Какие цели прописать, чтобы потом не было проблем? (Часть помещения под торговый зал, часть под административные помещения, часть под склады. Собираюсь заниматься розничной торговлей)
1.4 - Какие ограничения налагает статус объекта культурного наследия?
2.1.5 - Насколько законно и как можно изменить?
2.2.1 - Если собираюсь делать ремонт, нужно ли разрешение владельца согласно этому пункту?
2.4.3 - Что значит в данном случае "немедленно принимать меры"?
2.4.4 - Это реально?
2.4.6 - Что значит "текущий ремонт помещения"?
2.4.8 - Не слишком ли короткий срок?
2.4.9 - Зачем?
2.4.15 - В чем смысл этого пункта?
2.4.20 - Нам нужен короб (лайтбокс), он запрещен этим пунктом или нет?
3.6 - Как быть с этим пунктом?
И наконец, досрочное расторжение Договора. В заключительных положениях Арендодатель прописал для себя возможные варианты расторжения договора как через суд, так и во внесудебном порядке. Об арендаторе ни слова. Могу ли я при подписании такого договора вообще расторгнуть договор в одностороннем порядке или это не предусматривается? Стоит ли мне добавить отдельный раздел, связанный только с досрочным расторжением договора? Что в таком случае в нем прописать?
Также, уважаемые эксперты, если есть замечания по другим пунктам, я с удовольствием их выслушаю. Заранее спасибо!
- Договор аренды долгосроч ООО Алтын.doc
Здравствуйте
1.2 — Какие цели прописать, чтобы потом не было проблем? (Часть помещения под торговый зал, часть под административные помещения, часть под склады. Собираюсь заниматься розничной торговлей)Роман
именно эти прописывать значит, ПРЯМО НЕСКОЛЬКО — в том числе…
1.4 — Какие ограничения налагает статус объекта культурного наследия?Роман
никаких перепланировок, ухудшения помещений быть не должно, а вообще тут обязательно запросите документы по объекту у арендодателя- там должен быть конкретный перечень ограничений
2.1.5 — Насколько законно и как можно изменить?Роман
закон такого требования не содержит- так что по договоренности сторон это можно изменить
Но если подпишите- имейте в виду- по ст 615 гк- имуществом придется пользоваться именно в соответствии с договором
Статья 615. Пользование арендованным имуществом
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
2.4.3 — Что значит в данном случае «немедленно принимать меры»?Роман
именно это и значит- нет какого то срока- нужно сразу принимать меры и начать устранять эту ситуацию, как обнаружили- так сразу
2.4.4 — Это реально?Роман
2.4.4. Содержать Помещение и прилегающую территорию в соответствии с техническими и санитарными нормами.
реально конечно, просто стоит довольно дорого и требует постоянного внимания
при этом не понятно почему еще прилегающую территорию должны содержать… вот это вопрос и это лучше вычеркнуть
2.4.6 — Что значит «текущий ремонт помещения»?Роман
не капитальный, то есть покраска стен и т.д… то что чаще называют косметическим ремонтом
2.4.8 — Не слишком ли короткий срок?Роман
можно установить больше договором- закон не запрещает
2.4.9 — Зачем?Роман
это как раз понятно зачем- потому что это условие для расторжения, особенно важно если от этого будет зависеть возврат депозита или какие то штрафы (об этом ниже посмотрю договор) — тут важно это иметь в виду- срок в 2 месяца у вас
2.4.15 — В чем смысл этого пункта?Роман
порядок возврата актов- это ваш документооборот по сути- обычное дело
2.4.20 — Нам нужен короб (лайтбокс), он запрещен этим пунктом или нет?Роман
нужен где?
согласования требует
2.4.20. Не вывешивать или использовать без предварительного письменного согласования с Арендодателем какой-либо полог, баннер, флаг, мачту, антенну или иное аналогичное устройство за пределами Помещения, не размещать вывески, таблички на фасаде здания, в котором расположено Помещение, местах общего пользования, на территории, прилегающей к Помещению и вне его.
если это за приделами помещения
3.6 — Как быть с этим пунктом?Роман
только договариваться о его изменении или исключении если такая оплата вас не устраивает
Добрый день!
— Какие цели прописать, чтобы потом не было проблем? (Часть помещения под торговый зал, часть под административные помещения, часть под склады. Собираюсь заниматься розничной торговлей)Роман
Нежилое помещение нужно использовать в соответствии с его назначением.
1.4 — Какие ограничения налагает статус объекта культурного наследия?Роман
В данном случае будет ограничения в виде обязательств по содержанию данного объекта, его сохранению, реставрации. Распоряжение данным объектом должно происходить с соблюдением специального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
.1.5 — Насколько законно и как можно изменить? Роман
Данное условие не нарушает требование законодательства.И может согласовываться сторонами.
2.2.1 — Если собираюсь делать ремонт, нужно ли разрешение владельца согласно этому пункту?
Так как данное помещение находится в объекте культурного наследия, данное требование правомерно, так как Собственник несет ответственность за его содержание
2.4.3 — Что значит в данном случае «немедленно принимать меры»?
Т.е принимать меры немедленно сразу после обнаружения аварии для сохранности помещения. Т.е например после прорыва воды незамедлительно начинать убирать воду при обнаружении аварии.
2.4.4 — Это реально?
Теоретически да.Все зависит от первоначального состояния помещения.Соответствует ли оно данным нормам.Советую вам прописать данное условие в Договоре, что не в соответствии с санитарными и техническими нормами, а в соответствии с состоянием помещения переданным арендодателю.
2.4.6 — Что значит «текущий ремонт помещения»?
Роман
К текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.
http://www.consultant.ru/law/podborki/ponyatie_tekuschego_remonta/
Здравствуйте.
1.2 — Какие цели прописать, чтобы потом не было проблем? (Часть помещения под торговый зал, часть под административные помещения, часть под склады. Собираюсь заниматься розничной торговлей)Роман
так и укажите, что: «с целью розничной торговли». Дальше можно указать, например: «с целью использования помещения для торговли, в офисных целях и складирования товаров». Примерно так.
2.1.5 — Насколько законно и как можно изменить?
Роман
в целом законно. Если исходить из свободы договора. Ст. 421 ГК РФ
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
можете в протоколе разногласий просить вообще убрать этот пункт.
2.2.1 — Если собираюсь делать ремонт, нужно ли разрешение владельца согласно этому пункту?
Роман
2.2.1.Производить за свой счет перепланировку, отделимые и/или неотделимые улучшения Помещения исключительно с предварительного письменного согласия Арендодателя.
Если просто ремонт, то нет. Если исходить из ЖК РФ, ст. 25
2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
тут конечно говорится о МКД в статье, но в принципе тоже самое из себя представляет.
2.4.3 — Что значит в данном случае «немедленно принимать меры»?
Роман
то в максимально возможные разумные сроки. Тут только от практики отталкиваться. Закон такого чёткого понятия не содержит
2.4.4 — Это реально?
Роман
тоже исходя из свободы договора можно просить исключить.
2.4.8 — Не слишком ли короткий срок?Роман
2.4.6 — Что значит «текущий ремонт помещения»?Роман
покрасит стены например. Туалет поменять и прочее
2.4.8 — Не слишком ли короткий срок?Роман
можете просить увеличить его в протоколе разногласий
2.4.9 — Зачем?
Роман
чтобы арендодатель мог найти других арендаторов. В целях расторжения договора. При этом важно эти 60 дней соблюдать.
2.4.15 — В чем смысл этого пункта?Роман
документооборот обычный между Вами.
2.4.20 — Нам нужен короб (лайтбокс), он запрещен этим пунктом или нет?Роман
я думаю что да. И лайтбоксы туда входят.
3.6 — Как быть с этим пунктом?Роман
через протокол его просить исключить.
1.4 — Какие ограничения налагает статус объекта культурного наследия?Роман
нужно смотреть документы арендодателя, что там указано. в целом обычно указывается, что должен быть сохранен культурный облик и вообще с перепланировками строго. Например, ст. 47.2 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25.06.2002 N 73-ФЗ говорит, что
1. Требования к сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, должны предусматривать консервацию, ремонт, реставрацию объекта культурного наследия, приспособление объекта культурного наследия для современного использования либо сочетание указанных мер.
В отношении выявленного объекта культурного наследия устанавливаются требования к сохранению объекта культурного наследия, не включающие требования к реставрации объекта культурного наследия.
огу ли я при подписании такого договора вообще расторгнуть договор в одностороннем порядке или это не предусматривается? Стоит ли мне добавить отдельный раздел, связанный только с досрочным расторжением договора? Что в таком случае в нем прописать?Роман
как минимум стоит включить отдельные пункты, поскольку в крайнем случае расторжение будет через суд. А так можно включить на основании ст. 450 ГК РФ
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
3.6. Арендодатель имеет право увеличивать арендную плату один раз в течение каждого года не более чем на 10%, с обязательным уведомлением Арендатора об изменении величины арендной платы и направлением соответствующего дополнительного соглашения
.пункт рискованный. я бы убрал
6.3. За просрочку внесения арендной платы и/или иных платежей по Договору Арендатор обязан уплатить Арендодателю пени в размере 1(одного) % от суммы долга за каждый календарный день просрочки оплаты, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса РФ.
большой процент слишком. Надо уменьшать
Дальше,
3.8. Все платежи, перечисляемые Арендатором по данному договору, вне зависимости от назначения, указанного на платежном документе, направляются на погашение задолженности, в следующем порядке:
1) Возмещение убытков; 3) Пеня за просрочку платежа;
2) Восстановление обеспечительного депозита; 4) Арендная плата, коммунальные платежи.
пункт спорный. Как они будут доказывать убытки, если нет решения суда? Тут без суда не обойдешься. А если по их мнению убытки, а по Вашему нет? Да и по просрочке вопросы.
Из пункта 2.4.7 я бы штраф тоже убрал.
По п. 2.4.20 имелось в виду, что да, надо согласование.
конечно, но не раздел- а хотя бы пункты, которым вам позволят в одностороннем порядке договор расторгнуть.
Иначе это только через суд и только при наличии оснований зи закона
гк
пеня большая
обычно это 0.1% иногда 0.5%
надо убрать
тут по сути идет большой штраф
вот этот однозначно вычеркнуть
.можете просто своего лишиться, да и порядка нет как они это будут делать
просто для сведения
в 8 разделе они много списали из закона- но по закону просрочка должна быть в 2 месяца подряд- а у них 1 месяц
лучше убрать вот это
договор надо регистрировать если заключаете его более чем на год
при этом обычно расходы на регистрацию несет арендатор- но надо чтобы это было прямо прописано- а у вас этого нет.