Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Соглашение о задатке_возврат задатка
Добрый день!
В октябре было составлено соглашение о задатке, сроком действия до 26 декабря.
Я, как продавец, готовила пакет документов для продажи за свой счет ( согласно тому списку, который требовал у покупателя банк). Так как покупатель планировал покупку в ипотеку.
1 декабря я отправила последний необходимый нотариально заверенный документ.
После чего покупатель сказал, что будет ждать ответ от банка. Оценку ( которая делается за счет покупателя) он делать не стал.
26 декабря покупатель стал требовать задаток назад, аргументируя тем,что одобрение по ипотеке у него закончилось 26 декабря и теперь купить он не сможет.
Задаток я не отдала, так как потратила эту сумму на оформление документов, и теперь на меня подали в суд.
Вопрос к специалистам: каковы мои шансы выиграть иск ( не отдавать задаток) и взыскать стоимость понесенных расходов для подготовку к сделке ?
Как можно узнать примерные расценки на услуги адвоката?
P.S. в тексте соглашения прописан объект с адресом и всеми характеристиками, обязанность покупателя КУПИТЬ данный объект за конкретную стоимость, сроки действия соглашения, и условия возврата ( если сделка не состоялась по вине банка, то задаток нужно вернуть в одинарном размере).
Считаю сделку не состоявшейся не по вине банка, а по вине покупателя, потому что никаких действий со своей стороны предпринято не было.
Доброго дня!
Считаю сделку не состоявшейся не по вине банка, а по вине покупателя, потому что никаких действий со своей стороны предпринято не было.Екатерина
У Вашего покупателя есть отказ банка? Если вопрос от покупателя и требования его основываются именно на том, что закончился срок одобрения ипотеки, то тут вины банка нет, соответственно и возвращать задаток Вам не нужно. По возможности прикрепите соглашение.
ст. 381 ГК РФ: 2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Если исходить из приведенной статьи, нужно искать кто виноват, если покупатель, то задаток можете оставить себе.
Считаю сделку не состоявшейся не по вине банка, а по вине покупателя, потому что никаких действий со своей стороны предпринято не было.
Екатерина
Екатерина, добрый день! На это и надо указывать в отзыве на исковое заявление поскольку согласно ст. 381 ГК РФ
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.
как понимаю из вопроса покупатель не выполнил одно из требований банка, необходимое для согласования ипотечного кредита. Если есть возможность прикрепите скан соглашения о задатке без личных данных
Здравствуйте, Екатерина!
Вопрос к специалистам: каковы мои шансы выиграть иск ( не отдавать задаток) и взыскать стоимость понесенных расходов для подготовку к сделке?
Екатерина
Предварительная оценка Вашей ситуации, исходя из тех данных, которые Вы представили, позволяет сделать вывод о том, что Ваши шансы на успех в суде достаточно высоки.
Согласно п.1 ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. В соответствии с п.2 данной статьи если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Невозможность исполнения обязательства предполагает, что они не может быть исполнено по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает (объективные причины):
Статья 416. Прекращение обязательства невозможностью исполнения
1. Обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
В Вашем же случае очевидно, что Вы свои обязательства по соглашению исполнили своевременно и в полном объеме,
В октябре было составлено соглашение о задатке, сроком действия до 26 декабря.
1 декабря я отправила последний необходимый нотариально заверенный документ.
Екатерина
а покупатель свои обязательства не выполнил, сославшись на истечение срока одобрения ипотечного кредита банком:
26 декабря покупатель стал требовать задаток назад, аргументируя тем, что одобрение по ипотеке у него закончилось 26 декабря и теперь купить он не сможет.
Екатерина
При этом сам по себе факт истечения срока одобрения ипотечного кредита банком не может служить обстоятельством, свидетельствующим о том, что в неисполнении договора купли-продажи с соглашением о задатке присутствует вина банка. Если покупатель не предпринял достаточных усилий для того, чтобы ипотечный кредит был им получен, и сумма кредитных средств переведена на Ваш счет во исполнение договора, то это не проблемы банка, а вина покупателя:
Считаю сделку не состоявшейся не по вине банка, а по вине покупателя, потому что никаких действий со своей стороны предпринято не было.
Екатерина
Чуть позже приведу пример из судебной практики, иллюстрирующий разрешение подобных споров с возвратом задатка.
Добрый день Екатерина.
Я так понимаю, у Вас было заключено только соглашение о задатке, без отдельного предварительного договора? Если это так, то все равно судя по Вашему описанию само соглашение о задатке содержит все необходимые условия предварительного договора. То есть у Вас соглашение о задатке одновременно является и предварительным договором и задаток в данном случае обеспечивает заключение сторонами основного договора на условиях предусмотренных предварительным договором.
Согласно п.4.ст. 380 ГК РФ Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).
Согласно п.6 ст. 429 ГК РФ Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Из Вашего пояснения не понятно, направили ли Вы покупателю письменное предложение заключить основной договор до истечения его срока. Если направили, то шанс оставить у себя задаток у Вас большой, если же нет, то суд может вполне признать, что Ваши обязательства из соглашения о задатке прекратились в связи с утратой сторон интереса к сделке, а тогда точно вынесет решение о возврате суммы задатка покупателю.
Если письменно требования о заключении договора не направляли, то доказывайте, что звонили покупателю, обращались к нему устно с требованием заключить договор и что он прямо отказался от его заключения.
На практике суд очень редко применяет последствия задатка, предпочитая просто вернуть деньги покупателю. Особенно, если установит, что покупатель не заключил с продавцом договор по причине от него на прямую не зависящей ( в вашем случае истек срок одобрения кредита). То есть суд обычно применяет последствия задатка только если установит волю одной из сторон направленную на отказ от заключения основного договора.
Вообще все в суде зависит от представленных сторонами доказательств и той оценке, которую им даст суд.
Удачи
Александр, спасибо за пояснения. Я направляла смс с вопросом :«Когда выходим на сделку,» Получила ответ, что дату сделки назначает банк. Это может приравниваться к письменному уведомлению?
Не думаю. Тут скорее должно было быть примерно так: предлагаю Вам 01.01.2019 в 14.00 явиться в банк по адресу… для подписания основного договора купли-продажи. Тут скорее Вы просто задали вопрос. Вы в суде доказывайте, что все необходимые для заключения договора документы Вы передачи Покупателю, а уже он виноват в нарушении срока и что не успел решить все свои вопросы с банком до момента истечения срока одобрения, а Вы хотели выйти на сделку
Добрый день, Екатерина!
В данном случае в удовлетворении предъявленного к Вам иска судом должно быть отказано. Руководствуясь ст. 56 Гражданско-процессуального кодекса РФ, Вам необходимо указать в письменном отзыве на иск, что ответственность за неисполнение договора лежит на Истце, поскольку именно он не выполнил в полном объеме возложенные на него обязательства, а именно не произвел оценку, которая является одним из необходимых условий для одобрения ипотеки банком. Вы, в свою очередь, выполнили обязательства в полном объеме, и, таким образом, в силу п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса РФ задаток должен остаться у Вас.
Данное соглашение о задатке (если в шапке указано именно это) можно квалифицировать как полноценный договор купли-продажи квартиры с условием о задатке (условия ст.380 и 549ГК РФ соблюдены), поскольку в этом договоре (соглашении) содержатся все существенные условия договора купли-продажи недвижимости — предмет и цена (требования, установленные ст.554 и 555 ГК РФ, в договоре соблюдены):
При этом определение договора купли-продажи содержится в п.1 ст.454 ГК РФ, в соответствии с которым по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В свою очередь, согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Что касается предварительного договора, то его определение содержится в п.1 ст.429 ГК РФ:
Поэтому в Вашей ситуации Ваш договор должен квалифицироваться судом именно как полноценный договор купли-продажи квартиры с условием о задатке, а не как предварительный договор, в связи с чем у Вас и не было обязанности направлять покупателю письменное предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры.
Задаток не может быть возвращен покупателю (потенциальному), если неисполнение договора купли-продажи с условием о задатке произошло по его вине.
Вот пример из судебной практики (Московский городской суд), где истец (потенциальный покупатель) обратился в суд с иском к потенциальному продавцу о взыскании двойной суммы задатка вследствие несвоевременного предоставления последним необходимых документов покупателю. Суд апелляционной инстанции Мосгорсуда не согласился с решением суда первой инстанции и пришел к выводу, что сделка купли-продажи не заключена по вине покупателя и сумма задатка должна остаться у продавца.
http://www.consultant.ru/cons/...
То есть в данном случае Мосгорсуд стал на сторону продавца (ответчика), поскольку им все необходимые для заключения договора купли-продажи документы были предоставлены покупателю. Кроме того, покупатель не подтвердил наличие необходимых денежных средств для покупки квартиры, на что суд апелляционной инстанции также обратил внимание.