Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Необходимо заключить договор аренды части земельного участка с частью сособственников
Земельный участок площадью 1000 га, находящийся в долевой собственности 100 человек сдан в аренду частями. Одну часть площадью 700 га 70 сособственников сдали на 10 лет колхозу "Ленин" (подписывали договор со стороны арендодателя 70 человек). Другую часть 300 га другие 30 сособсвенников сдали в аренду КФХ "Фермер" на 15 лет. (подписывали договор со стороны арендодателя другие 30 человек (не из 70-и)). Оба договора зарегистрированы регпалатой (раньше в Ставропольском крае такие договоры регистрировали - когда со стороны арендодателей выступали не все сособственники, а часть и сдавался не весь участок, а его часть, площадью, пропорциональной долям сособственников - подписантов). Договор на 700 га, сроком на 10 лет заканчивается. Надо заключить новый договор, но регистратор говорит, что он не будет регистрировать договор части земельного участка у части сособственников - устно, причины отказа не называет - предлагает или выделить часть участка или - расторгать в суде договоры части участка. Выделить часть мы не можем - есть обременение на 300 га. Судиться тоже пока не хочу. Я хочу провести собрание сособственников, на котором принять решение о порядке владения, пользования и распоряжения участком, в котором прописать, что лицо, уполномоченное общим собранием на подписание договора аренды, подписывает договор аренды части земельного участка (700 га) - прописываем в договоре границы этой части и указываем, что арендная плата по этому договору выплачивается 70 сособственникам Колхозом "Ленин". Остальные 30 сособственников получают аренду по прежнему - от КФХ "Фермер". Есть ли у кого судебная практика по такой ситуации или есть ли мнение о том, как лучше поступить?
Сергей, сотрудник Росреестра правильно Вам дала информацию, согласно инструкциям, но к сожалению не была в курсе на какие правовые нормы ссылаться.
НА сколько я понимаю, что у ста собственников есть паи, которые не выделены в натуре и эти 1000 гектаров являются общей долевой собственностью?
В таком случае к правоотношениям с этой землей и её собственниками применяется требование статей 246, 247 ГК РФ.
В части 1 статьи 247 ГК РФ прямо указывается на то, что владение и пользование совместным имуществом возможно только по соглашению всех собственников или в судебном порядке.
Даже определение порядка пользования не даст права сдавать часть этого участка в аренду без согласия всех собственников.
То есть получается, что на любую часть этого участка, или на вест участок целиком договор должны подписывать все собственники. Либо между всеми собственниками должно быть заключено какое-то соглашение и установлен порядок сдачи в аренду той или иной части этого земельного участка. В противном случае вариант только один — выделять долю участка в натуре согласно ст. 252 ГК РФ либо по соглашению между всеми собственниками, либо в судебном порядке и сдавать его уже как отдельный объект недвижимости.
Здравствуйте.
Касательно регистрации договора аренды части земельного участка существует норма п. 3 ст. 44 ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости, согласно которой:
«3. Государственная регистрация договора аренды части земельного участка осуществляется в отношении части земельного участка, учтенной в Едином государственном реестре недвижимости, или одновременно с государственным кадастровым учетом такой части».
Т.е. отказ в регистрации аренды части участка без определения её (части) границ и постановки на кадастровый учет будет правомерен.
Как возможный вариант — оформить договор на срок менее года, чтобы не возникала обязанность регистрировать его (п. 2 ст. 26 Зем. Кодекса: «Договоры аренды земельного участка… заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами»). Если это устроит стороны, конечно.
Риск признания такого договора незаключенным останется и в таком случае, но он не велик. Выводы судов в практике противоречивы, есть и в пользу действительности таких сделок. (Например, Постановление АС Поволжского округа от 18.04.2017 N Ф06-19068/2017 по делу N А72-4162/2016 содержит такой вывод: «Отсутствие государственного кадастрового учета части земельного участка не является безусловным основанием для признания договора аренды недействительным, а также основанием для освобождения арендатора от уплаты за пользование земельным участком»).
Касательно сдачи в аренду только частью собственников — выше коллега указал общие правила. Вопрос сдачи в аренду — это вопрос совместного ведения всех собственников.
Статья 246 ГК:
«1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников».
Соответственно, необходимо будет решение, подписанное всеми собственниками, закрепляющее такую схему (условия заключения договора, в том числе получение арендной платы определёнными 70-ю собственниками).
По землям сельхозназначения есть специфика — на основании п.1. ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Т.е. согласие всех не требуется — достаточно решения общего собрания.
Да, конечно, если сельхозназначение, то решение о сдаче в аренду можно и таким путём оформить, посредством собрания, в решении утвердив среди прочего перечень арендодателей (так как ими будут не все собственники). И если у регистрирующего органа в перспективе возникли бы претензии именно по данному основанию (т.е. отказ в регистрации договора в связи с тем, что лишь часть собственников выступают стороной в договоре), то такой отказ был бы вполне оспорим.
Основной проблемой/препятствием в части регистрации долгосрочного договора в данной ситуации, на мой взгляд, остаётся отсутствие постановки на кад. учёт планируемой к аренде части участка.
По землям сельхозназначения есть специфика — на основании п.1. ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Т.е. согласие всех не требуется — достаточно решения общего собрания.
Да, вы правы. Не учел положение ч. 5 ст. 79 ЗК РФ