Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Правовые аспекты объединения двух квартир
Добрый день.
Есть 2 соседние квартиры двухкомнатная и трехкомнатная. 2-х комнатной владеет прабабушка, 3-х комнатной ее правнук и его жена в равных долях. Задача состоит в том, чтобы получить в итоге однокомнатную квартиру для прабабушки и четырехкомнатную для семьи правнука.
Как нам объяснили в АТИ и жилкомиссии, нужно сначала объединить 2 квартиры в одну, а затем разделить ее на 2. Про проекты, согласования, акты и т.д. все понятно. Не понятен вопрос про собственность. Нам сказали, что для объединения необходимо, чтобы у обеих квартир были одинаковые собственники. Так ли это?
Объясните, пожалуйста, должны ли 3 вышеуказанных человека владеть равными долями в обеих квартирах или их доли в 1-ой и 2-ой квартирах должны быть в одинаковых пропорциях или как? И как лучше это осуществить, через обмен долями или через дарение? Квартиры находятся в собственности более 3-х лет.
Вопрос «Объясните, пожалуйста, должны ли 3 вышеуказанных человека владеть равными долями в обеих квартирах или их доли в 1-ой и 2-ой квартирах должны быть в одинаковых пропорциях или как?» относится к первоначальной ситуации, к моменту начала объединения квартир.
Здравствуйте, Ольга!
Согласно ст.41 218-фз
8. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые объекты недвижимости соответственно являются:
1) соглашение об образовании общей долевой или общей совместной собственности — при объединении объектов недвижимости, находящихся в собственности разных лиц;
Таким образом, именно соглашением устанавливается размер долей на вновь образованную недвижимость… Поэтому можно будет установить индивидуальную собственность на 1-ую квартиру бабушке и соответственно совместную собственность на 4-комнатную квартиру ее внуку с женой… или после разделения произвести дарение долей в праве, но такая сделка будет подлежать нотариальному удостоверению. Поскольку в Вашем случае будет производится, в т.ч. раздел совместно нажитого имущества супругов (3-комнатная квартира), то сделка по разделу (соглашение) также будет подлежать нотариальному удостоверению.
В целом, да… при объеденении недвижимости собственниками будут действительно все три собственника, при этом, документами основаниями, помимо соглашения будут в т.ч. первичные правоустанавливающие документы на квартиры… Т.е. те документы, на основании которых принадлежит право собственности на текущий момент времени…
Далее…
В соглашение как-раз можно установить размер долей… Совершенно не обязательно устанавливать доли равными…
«Раздел имущества, находящегося в долевой собственности – это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество.
Выдел доли из общего имущества – это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе. Выдел доли характеризуется тем, что один или несколько участников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.
При этом для приобретения права единоличной собственности на образуемые в результате раздела или выдела части объекта недвижимости (например, индивидуального жилого дома) такая часть должна обладать характеристиками, позволяющими определить эту недвижимость в качестве индивидуально-определенной вещи, т.е. представлять собой самостоятельные объекты недвижимого имущества (например, части (квартиры) индивидуального жилого дома), в отношении каждого из которых в установленном порядке осуществлен государственный кадастровый учет.
В соответствии со ст. 252 Гражданского кодекса имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Таким образом, законодательством определены два основания раздела имущества, находящегося в общей долевой собственности, или выдела из него доли – соглашение сособственников или при его недостижении – решение суда.https://rosreestr.ru/site/pres...
Что касаемо вопроса
Обмен — это всегда купля-продажа
А в случае дарения, будет отсутствовать обязанность по оплате НДФЛ т.к. доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Если что-то не понятно из ответа, уточняйте, с радостью готова помочь.
Из семейного кодекса не следует, что прабабушка и правнук — близкие родственники, ведь, насколько я понимаю, перечень закрытый.
Может ли прабабушка владеть 99% своей квартиры и 1% в квартире правнука и его жены и соответственно зеркально они владеют 99% своей квартиры и 1% ее. И вот с такими исходными данными можно объединить эти 2 квартиры?