На этой неделе было заключено соглашение о намерениях покупки бизнеса (в виде мат. активов и сайта). Заключено между физическими лицами. Без данного соглашения продавец не пускал к финансовой документации для проверки заявленных цифр по выручке. После заключения соглашения мы приступили к работе по проверке фин. модели и выяснили, что заявленные цифры сильно расходятся с реальными, в соответствии с чем было предложено расторгнуть соглашение и вернуть обеспечительный платеж. Продавец отказывается, ссылаясь на свои понесенные трудозатраты и обязательства перед посредником, который требует с нее деньги за оказанные услуги по подбору покупателя.
Во вложении фото Соглашения о намерениях с продавцом.
Там есть пункты по которому мы до 2 октября обязаны заключить основной договор.
Собственно вопрос - что нам надо делать по шагам, при условии что Продавец не хочет возвращать платеж. Я так понимаю, у нее его нет, т.к. он хранится у посредника. С кем работать? С посредником-консультантом или продавцом? Вызывать полицию или через суд работать?
Во вложении то самое соглашение, только без деталей.
Какие-то проблемы у сервисы, т.к. изначально прикреплял все файлы.
Повторяю еще раз, постарался все объединить.
Алексей, добрый день!
НЕвозможно сделать точные выводы без анализа всего договора, так как непонятен статус обеспечительного платежа, что он обеспечивает + какие должны быть юридически значимые действия по переходу права собственности?
Можно выложить документ в полном объеме?
Здравствуйте, Алексей. Загрузите пожалуйста соглашение в полном объёме иначе консультация будет на основе догадок. Личные данные можно замазать.
выложил файлы снова
Алексей, добрый день! В данном случае применима ст. 431.2 ГК РФ согласно которой сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
Сторона,полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Исходя из этого, расхождение в фактических и заявленных финансовых показателей имея существенное значение позволяет отказаться от заключения основного договора. Желательно конечно видеть уже подписанные соглашение целиком (без личных данных), но предварительный вывод я изложил на основе имеющейся информации
Повторяю еще раз, постарался все объединить.Андрей Власов
Вот сейчас все видно. Касательно ссылки на ст. 431.2 ГК, поскольку действительно есть расхождение в заявленных цифрах и данных о фактическом доходе данного направления можно придерживаться, но тут еще от прибыльности зависит — если оборот заявлялся на 525 т.р. и при прибыли в 100 т. расходы составляют 425 т. то при выручке в 334 т. насколько меньше будут расходы и какая примерно будет прибыльность и будет ли. Если она близка к нулю это одно если просто увеличится срок окупаемости на несколько месяцев с учетом общей стоимости это другое и при споре в суде с учетом изначальных рисков предпринимательской деятельности иотсутствии такого условия обозначенного в качестве существенного в соглашении (например чт продавец гарантирует при соблюдении… выручку не менее 500 т.) суд может оказаться не на Вашей стороне. Тут еще вопрос рассматривать ли рекламное объявление где указаны данное параметры как оферту.
Здравствуйте.
На самом деле это не похоже на предварительный договор, потому что в нем существенных условий основного договора. Не описан предмет, его характеристики, что именно вы покупаете. Нет цены.
гк
ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Поэтому пока плохо понятно что именно вы подписали. Я бы начинал с претензии к ним, по почте заказным с описью отправленный. А потом в принципе можно думать и надо иском в суд.
Про посредника тут нет ничего толком, Поэтому тоже сказать ничего нельзя.
И вообще — никогда не стоит подписывать никакие соглашения если до их подписания вам информацию такую важную не дают.
Так же отдельно можно говорить о ст гк по заверению об обстоятельствах
ст. 431.2 ГК РФ
сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Но тут важную роль играет тот момент что они вам указывали по этим сведениям ранее, какие заверения давали в этом договоре или например почте.
Теперь хоть понятно какой предмет договора. Но вы покупаете не бизнес, не ооо. А просто некий набор объектов пока что. Это тоже не очень хорошо на самом то деле.
По договору деньги действительно у некого консультанта остаются на хранении. Только вот тут раз и важны заверения о тех обстоятельствах. Раз они не совпадают и деньги не возвращают то думаю дело до суда может дойти. Письмо вы им написали абсолютно верно. Отправили как? Важно подтвердить такую отправку.
Письмо отправлено по электронной почте одновременно и продавцу и консультанту. В соглашении есть пункт, согласно которому такое допустимо. Консультант ответил, что письмо получил.
Но если вам и идти в суд то только с иском по неверным заявлениям об обстоятельствах.
Просто отказ от договора перспектив не имеет. Тут коллега выше вам верно пишет что при таком отказе вы деньги потеряете и это получится штраф для вас.
При данных условиях и тем, что оговоренные обстоятельства нигде не зафиксированы документально, а в рекламном объявлении уже поменяли цифры, насколько велики шансы вернуть деньги в суде?
Здравствуйте, Алексей.
В силу ч.2 ст.429 ГК РФ
3. Предварительный договор должен содержать условия,позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Исходя из содержания вопроса его предметом должен был быть бизнес в виде мат. активов и сайта, а согласно договора это некий Объект бизнеса на условиях в приложении №4.
Если в договоре нигде больше данный обект бизнеса не поименован, то данный договор представляется недействительным со всеми соответствующими последствиями.
Следует внимательно анализировать положения всего соглашения.
И второй момент, Вы указываете
заявленные цифры сильно расходятся с реальнымиАлексей
О каких цифрах идет речь? Если о каких-либо финансовых показателях, то это может и не послужить основанием для расторжения договора. Покупается ведь не ООО с его заявленными фин.показателями, а материальные активы физ.лица, которые фин.показателей вообще не имеют, помимо их стоимости. Опять-же, каким образом данные цифры отражены в договоре?
В соответствии со ст.431.2 ГК РФ
1. Сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.
Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта.
Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.
2. Сторона, полагавшаяся на недостоверные заверения контрагента, имеющие для нее существенное значение, наряду с требованием о возмещении убытков или взыскании неустойки также вправе отказаться от договора, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Выводы пока весьма расплывчаты, но о большем сказать невозможно без более полного понимания картины. Нужно соглашение для анализа.
Теперь более-менее понятно.
Я бы отметил два момента
1. Возможность использования заявленного в объявлении значения среднемесячного оборота с реальным на основании ст.431.2 ГК РФ -взыскивать в судебном порядке, доказывать размещение объявления и его содержание -заверяется содержимое страницы нотариально в соответствии со ст.102-103 Основ законодательства о нотариате.
2. Не определен в противоречие с ч.3 ст.429 ГК РФ материально-имущественный комплекс и нематериальные активы… в в пп.Б п.1.1.
В соответствии с ч.1 ст.559 ГК РФ
1. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс (статья 132), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
Потэтому, я бы сказал, что предмет договора не определен.
Претензию Вы уже направили, то есть требование о досудебном порядке урегулирования спора, предусмотренно п.5 ст.4 АПК РФ выполнили. Через 30 дней с момента получения самим контрагентом претензии Вы вправе обратиться в Арбитражный суд с требованиями либо о расторжении соглашения, либо о признании его недействительным.
Переговоры вести, как и претензию направлять нужно именно контрагенту, так как именно он является стороной договора, а не консультант. При том лучше подстраховаться и направлять претензи не только по e-mail, но и почтой.
Скажите пожалуйста, как вы в целом оцениваете шансы выигрыша по такому делу? Если цепляться за предмет договора.
Детский центр полностью оснащен всем необходимым оборудованием, в помещении сделан хороший ремонт. Планировка: зона ресепшен, 4 комнаты для занятий, игровая, фитнес зал с матами, зеркальный зал, комната для персонала с/у
Это все, что есть в объявлении по мат. части. Договор вы видели. Акта инвентаризации мы не подписывали и он мне не предоставлялся, попросту не дошли до описи, т.к. сначала занимались финансовой частью. Других документов, кроме предоставленного Соглашения о намерениях, никаких нет.
И если развивать именно это направление, то направленная Вами претензия тут не пройдет. При признании соглашения незаключенным основанием для возврата будет ст.1102 ГК РФ, повествующая о неосновательном обогащении. В направленной претензии основание для возврата другое -расторжение соглашения.
Поэтому, следует оценить перспективы как расторжения, так и признания соглашения незаключенным, и выбрать что-то одно, наиболее перспективное.
Исходя из предмета договора можно только гадать, так как это может быть договор оказания услуг (ст. 779 ГК РФ):
По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
либо договор поручения:
По договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя. (ст. 971 ГК РФ)
Либо предварительный договор -По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. (ст. 429 ГК РФ)
+ нужно понять о каких заверениях идет речь.
выложил файлы снова
Вообще у Вас соглашение составлено не в вашу пользу, фактически это либо предварительный договор купли-продажи с возможность проверки финансовой деятельности.
200 000 рублей Вы не вернете при отказе от договора, поскольку они имеют статус обеспечительного платежа, в силу следующего:
Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. (ч.1 ст. 381.1 ГК РФ)
указанное предусмотрено п.5.2. и идет в счет уплаты штрафа.
Жаль, что заключили такое соглашение. Если бы в условиях было написана только проверка и согласование условий заключения договора, то можно было бы подумать о расторжении без последствий, а так увы в суде ничего не добьетесь.
Алексей, для понимания, что в данном случае, это предварительный договор, поскольку предметом будующей сделки определен, который является имущественным комплексом: так, согласно ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.
Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
В Вашем случае нужно попытаться договориться, либо все так- заключить договор, а затем пытаться его расторгнуть именно по причине наличия недостатков — это конечно рискованный вариант, либо терять 200 тыс. рублей.