Вопросы по уставу ЖСК

Алексей, здравствуйте!

1. Члены ЖСК, имеют ли они какое-либо привеллегированное право (кроме голосования) могу ли прописать я эти права в уставе, например, скидку на оплату за содержание жилья?

В уставе Вы можете прописывать  это, определенного запрета нет, однако как Вы это будете реализовать, если все захотят стать членами ЖСК?  ЖСК придется изыскивать средства, а где их взять, если денежная масса формируется из членских взносов, т.е. все равно придется платить.  

2. Имеет ли смысл заморочиться реформироваться в ТСЖ (все равно все документы менять) или по факту шило на мыло?

Для полного понимания можете ознакомиться со сравнительным анализом отличия ТСЖ и ЖСК.

http://g-r-p.ru/otlichiya-tszh...

ТСЖ создается простым большинством собственников помещений в доме, ЖСК – единогласно всеми, желающими вступать в кооператив, но при этом число членов должно не менее 5. ТСЖ, если число членов менее 50 %собственников, подлежит ликвидации.

Система органов управления устроена сходным образом и в ТСЖ, и в ЖСК.

Система принятия решений более четко регламентирована для ТСЖ, для ЖСК больше моментов можно урегулировать уставом, однако в ТСЖ процент голосов определяется исходя из доли в праве общей собственности, а в ЖСК один член имеет один голос.

Доходы от предпринимательской деятельности ЖСК подлежат распределению между членами кооператива – в отличие от доходов ТСЖ.

В ЖСК члены вносят паи, в ТСЖ – членские взносы, но последние никак не связаны с приобретением права собственности на недвижимое имущество, тогда как право собственности у членов кооператива возникает только после полной уплаты пая. При этом в ТСЖ есть возможность формирования специальных финансовых фондов.

Членами ТСЖ могут быть только собственники помещений, членами ЖСК – любые лица (физ., достигшие 16 лет, и юр.), желающие приобрести имущество в собственность.

При купле-продаже квартиры новый собственник может стать членом ТСЖ ввиду наличия у него права собственности на эту квартиру, вопросы же передачи пая при продаже квартиры не урегулированы. Выйти из кооператива можно, но возможность войти на тех же условиях новому члену законодательно не закреплена. Соответственно, при продаже квартиры лицо перестает быть членом ТСЖ автоматически, тогда как для членов кооператива для выхода необходимо совершение активных действий.

У лиц, не являющихся членами ТСЖ, в отношении ТСЖ есть возможность получать информацию о деятельности ТСЖ, а в отношении ЖСК у тех, кто не является членами кооператива, такой возможности нет.

http://g-r-p.ru/otlichiya-tszh...

3. Имеют ли право для новых собственников купивших квартиры у предыдущих собственников и написавших заявление на вступление в члены ЖСК установить (решением собрания) «вступительный паевой взнос»? на нужды ЖСК (в каких границах?).

РФ Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

Да, можете и в следующих границах:

ГК РФ Статья 123.3. Обязанность членов потребительского кооператива по внесению дополнительных взносов

 1. В течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса члены потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов.
2. Члены потребительского кооператива солидарно несутсубсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

Либо можете прописать % от баланса или как Вам удобно. 

4. Купил новый собственник квартиру, написал заявление на вступление в ЖСК. В течение месяца я должен провести собрание, всех вытащить на собрание по формальному вопросу, и так по каждому новому члену. Как это делают по факту? На годовом собрании задним числом? Или по квартирам с протоколом оббегать?

По факту ходят по квартирам и собирают подписи, либо чаще всего подделывают, либо действительно собираются.  

5. Те собственники, что отказались вступать в ЖСК, на основании чего с них брать деньги за коммуналку – оформить договора содержания общедомового имущества и поставки ресурсов. Как мне заставить (замотивировать) тех, кто ничего не хочет подписывать оформить данный договор? (порядок действий 1-2-3).

Фактически  они могут напрямую заключить договор с ресурсосберегающими организациями. Принудить нельзя, так как договор по управлению многоквартирным домом не является публичным договором. 

Можно предложить скидки. 

6. На собрание никого не вытащишь (нет кворума). Правомочно ли проводить собрание (голосование) на сайте ЖСК «с использованием системы» (ч.11 ст. 113 ЖК РФ). (через личный кабинет жильца)

Голосование Вы можете таким образом проводить. Однако проблема будет в идентификации личности+ все равно придется составлять протокол общего собрания.

Приказ Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в...

II. Требования к оформлению реквизитов протокола
общего собрания

12. Сведения о лицах, присутствующих на общем собрании, указываются после слова „Присутствующие“ и включают в себя:
а) для физических лиц — фамилию, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме и (или) его представителя (в случае участия в общем собрании), указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое лицо и реквизиты документа, подтверждающего право собственности на указанное помещение, количество голосов, которыми владеет соответствующее лицо, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя собственника помещения в многоквартирном доме (в случае участия в общем собрании), подпись указанных лиц;

http://www.consultant.ru/docum...

Сейчас век информационных технологий, на мой взгляд, если решить проблему идентификации личность+ заказать всем ЭЦП, то  проблем возникнуть не должно, но это фактически реализовать очень сложно, так как не все захотят приобрести ЭЦП, это расходы. 

7. Устав. Подготовил проект устава, провели собрание, проголосовали, прихожу в ФНС регистрировать. Кто будет (и будет ли) проверять содержимое устава на предмет соответствия зак-ва РФ, бреда и компота? Требует ли ФНС заключения или им пофиг?

Инспектор может проверить. Перед направлением документов Вам необходимо обратиться к нотариусу, чтобы он заверил специально заверенную форму заверил. 

1. Члены ЖСК, имеют ли они какое-либо привеллегированное право (кроме голосования) могу ли прописать я эти права в уставе, например, скидку на оплату за содержание жилья?

Алексей

Нет, члены ЖСК не имеют никакого привилигированного права на скидку при оплате содержания жилья, поскольку в соответствии с ч.2 ст.39 ЖК РФ:

2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

То есть размер платежа определяется только площадью помещения, а является ли собственник членом ЖСК — это уже неважно.

2. Имеет ли смысл заморочиться реформироваться в ТСЖ (все равно все документы менять) или по факту шило на мыло?

Алексей

На самом деле ЖСК — это не совсем правильная форма управления домом. И даже Минстрой РФ небезосновательно пытался ( и не один раз) инициировать отмену этой формы управления путем внесения изменения в ЖК РФ. Но пока она сохранилась…  На мой взгляд, лучше уйти от ЖСК и сделать ТСЖ, поскольку ТСЖ специально нацелено именно на управление домом.

3. Имеют ли право для новых собственников купивших квартиры у предыдущих собственников и написавших заявление на вступление в члены ЖСК установить (решением собрания) «вступительный паевой взнос»? на нужды ЖСК (в каких границах?).

Алексей

В соответствии с ч.1 ст.статьи 113 ЖК РФ:
 

1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов,об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Но только вступление в ЖСК — это дело добровольное. Никто не может быть принужден вступить в ЖСК.

4. Купил новый собственник квартиру, написал заявление на вступление в ЖСК. В течение месяца я должен провести собрание, всех вытащить на собрание по формальному вопросу, и так по каждому новому члену. Как это делают по факту? На годовом собрании задним числом? Или по квартирам с протоколом оббегать?

Алексей

К сожалению, придется оббегать с протоколом, поскольку в соответствии с ч.2  ст. 121 ЖК РФ:

2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

5. Те собственники, что отказались вступать в ЖСК, на основании чего с них брать деньги за коммуналку – оформить договора содержания общедомового имущества и поставки ресурсов. Как мне заставить (замотивировать) тех, кто ничего не хочет подписывать оформить данный договор? (порядок действий 1-2-3).

Алексей

Даже если договор не заключен, то это не освобождает собственника об обязанности оплаты платежей за ЖКУ в адрес ЖСК. В любом случае собственники обязаны оплачивать, а если не хотят, то придется взыскивать в судебном порядке, при этом наличие/отсутствие подписанного договора с ЖСК в данном случае никакой роли играть не будет.

6. На собрание никого не вытащишь (нет кворума). Правомочно ли проводить собрание (голосование) на сайте ЖСК «с использованием системы» (ч.11 ст. 113 ЖК РФ). (через личный кабинет жильца)

Алексей

Это возможно. Только в ГИС ЖСК это пока не работает. Но если есть иная информационная система (ссылка на которую есть в части 1.1 ст.113 ЖК РФ), то можно и с помощью нее.

7. Устав. Подготовил проект устава, провели собрание, проголосовали, прихожу в ФНС регистрировать. Кто будет (и будет ли) проверять содержимое устава на предмет соответствия зак-ва РФ, бреда и компота? Требует ли ФНС заключения или им пофиг?

Алексей

ФНС точно не будет проверять. Проверить может орган государственного жилищного надзора (жил.инспекция) при очередной проверке.