Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
УК от застройщика, нет ОСС, нет конкурса более трех лет. Легитимность УК? Необходимость Договора?
Добрый день,
Ситуация:
1. получил объект по договору ДДУ, с момента получения объекта прошло чуть менее трех лет;
2. собрание собственников не состоялось (не было кворума);
3. администрация уколняется от выбора УК (есть решение суда об обязании провести конкурс), ССП уклоняется от принуждения администрации к выбору УК;
4. застройщиком заключен договор управления домом.Тариф на СиР в договоре выше муниципального. Договор содержит доп.услуги. Есть пункт о пролонгации в случае если не будет ОСС или конкурса от админки.
5. договор с УК мною не заключался.
6. Договора с РСО по воде у УК не заключено за три года, в связи с тем, что застройщик не выполнил ТУ по подключению дома и дом на временной схеме.
7. УК подало иск об уплате задолженности за СиР, КУ, доп услуги, в соотв. с договором между УК и застройщиком (во вложении), и ч.1, ст.153 ЖК РФ + ч.14, ст. 155 ЖК РФ уплата пеней.
Моя позиция: я не отказываюсь от обязанности платить, но хочу разобраться кому, за что, сколько и на каких основаниях.
Вопросы:
0. Насколько я понимаю из всего ЖК РФ обязанность оплачивать содержание жилья по ст 153 вытекает в СИЛУ договора, а не сама по себе из ст 153. Правильно ли я понимаю, что договор обязательно должен быть в моем случае (не было ни ОСС, ни конкурса по выбору УК)?
1. Имеет ли право застройщик заключать договор с УК с содержанием доп. услуг и тарифами выше муниципальных? По сути нарушение Закона о Защите Прав Потребителей. Но каких статей?
2. Так как этот договор по-сути между третьими лицами, я в нем стороной не являюсь, то верно ли то, что я не могу его оспаривать, принимать по нему услуги или нести по нему обязательства? (нарушение 308 ГК РФ)
3. Насколько легитимный пункт о продлении договора между УК и застройщиком? Ведь ЖК РФ четко ограничивает срок действия такого договора и не предусматривает его пролонгации. В соотв. с ч.3 п.5. ст. 162 ЖК РФ, такой договор может быть заключен на срок не более трех месяцев.
4. Обязана ли УК заключать со мной договор? И если обязана и не заключила, могу ли я пользоваться 406 ГК РФ Просрочка кредитора
5. Насколько правомерно УК выступает в данном случае истцом? По идее у меня отношений с УК нет и подавать на меня должен застройщик или РСО.
6. Так как договора с РСО по воде нет - насколько правомерно УК включает в ЕПД и в исковые требования услуги по воде (не смотря на то, что вода в кране есть). При этом есть договор возмещения между застройщиком и УК, где написано, что расходы по оплате потребленных Собственниками Коммунальных ресурсов несет Застройщик (во вложении). На сколько правомерно УК предъявляет требования по оплате КУ по воде? Чем они должны подтвердить правомерность предъявления таких требований? Не должны ли это делать РСО?
7. По логике первые три месяца УК действовала легитимно, и первые три месяца я должен оплачивать в УК, в соотв. с ч. 7.4 ст. 155 ЖК РФ, но потом их договор в отношении меня теряет силу - кому я должен платить и почему?
8. В связи с выше изложенным - должен ли я платить за услуги пени и почему? Ведь договора со мной нет + 406 ГК РФ освобождает должника от уплаты процентов.
--
Если нужны какие-то дополнительные документы, готов предоставить.
- ДУ 32А кв 1-173, 32Б.pdf
- водоканал-текта возмещение.pdf
УК подало иск об уплате задолженности за СиР, КУ, доп услуги, в соотв. с договором между УК и застройщиком (во вложении), и ч.1, ст.153 ЖК РФ + ч.14, ст. 155 ЖК РФ уплата пеней. Моя позиция: я не отказываюсь от обязанности платить, но хочу разобраться кому, за что, сколько и на каких основаниях.
Максим Петрович
Давайте сначала определим один момент, у вас иск есть? Можете приложить к вопросу? Чем мотивирует УК свои требования?
0. Насколько я понимаю из всего ЖК РФ обязанность оплачивать содержание жилья по ст 153 вытекает в СИЛУ договора, а не сама по себе из ст 153. Правильно ли я понимаю, что договор обязательно должен быть в моем случае (не было ни ОСС, ни конкурса по выбору УК)?
Отсутствие договора не означает, что вы не несете бремя содержания имущества в силу ст. 210 ГК РФ.
1. Имеет ли право застройщик заключать договор с УК с содержанием доп. услуг и тарифами выше муниципальных? По сути нарушение Закона о Защите Прав Потребителей. Но каких статей?
Тут надо разбираться, для этого иск нужен и тарифы, какие доп.услуги и т.д. — вам обязаны как истцу предоставить подробный расчет долга с указанием тарифа и суммы начислений по-месячно и перечнем услуг.
2. Так как этот договор по-сути между третьими лицами, я в нем стороной не являюсь, то верно ли то, что я не могу его оспаривать, принимать по нему услуги или нести по нему обязательства? (нарушение 308 ГК РФ)
Нет, до ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ). После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).
3. Насколько легитимный пункт о продлении договора между УК и застройщиком? Ведь ЖК РФ четко ограничивает срок действия такого договора и не предусматривает его пролонгации. В соотв. с ч.3 п.5. ст. 162 ЖК РФ, такой договор может быть заключен на срок не более трех месяцев.
Как же не предусматривает — предусматривает. Пока не выберите иную УК или иной способ управления - ТСН к примеру или не состоится конкурс.
ЖК РФ Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
4. Обязана ли УК заключать со мной договор? И если обязана и не заключила, могу ли я пользоваться 406 ГК РФ Просрочка кредитора
Отсутствие договора не освобождает Вас от внесения платы, вы как дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011) с момента такой передачи УК является исполнителем в данном случае.
5. Насколько правомерно УК выступает в данном случае истцом? По идее у меня отношений с УК нет и подавать на меня должен застройщик или РСО.
Правомерно, у вас застройщик заключил договор с УК следовательно он передал компании энергопринимающие устройства (общедомовое имущество — инженерные сети) и соответственно уже УК заключила договора с РСО, либо без договора потребляет ресурсы. В данном случае застройщик не будет считаться абонентом по договору с РСО и не обязан платить за коммунальные ресурсы так как передача МКД в управление УК состоялась, и соответственно застройщик расторг договора с РСО. Исполнителем по договору в данный момент в силу ПП № 354 выступает у вас УК.
6. Так как договора с РСО по воде нет — насколько правомерно УК включает в ЕПД и в исковые требования услуги по воде (не смотря на то, что вода в кране есть). При этом есть договор возмещения между застройщиком и УК, где написано, что расходы по оплате потребленных Собственниками Коммунальных ресурсов несет Застройщик (во вложении). На сколько правомерно УК предъявляет требования по оплате КУ по воде? Чем они должны подтвердить правомерность предъявления таких требований? Не должны ли это делать РСО?
Вообщем момент интересный, услуга предоставляется, оплачивать ее должны, другой вопрос кому, абонентом согласно договора является до сих пор застройщик, но с другой стороны согласно п. 3.3. обязанность по сбору платежей возложена на УК.
7. По логике первые три месяца УК действовала легитимно, и первые три месяца я должен оплачивать в УК, в соотв. с ч. 7.4 ст. 155 ЖК РФ, но потом их договор в отношении меня теряет силу — кому я должен платить и почему?
УК должны платить, так как договор пролонгирован.
8. В связи с выше изложенным — должен ли я платить за услуги пени и почему? Ведь договора со мной нет + 406 ГК РФ освобождает должника от уплаты процентов.
Не во всех МКД имеются договора с собственниками, но позиция судебной практики такова, что даже в отсутствие договора оплачивать коммунальные услуги необходимо.
Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 г. N 22 г. Москва «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»
12. Наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 ЖК РФ).
Здравствуйте, Максим Петрович!
В дополнение к практически исчерпывающему ответу коллеги Алексея Колганова.
Действительно, все замыкается на то, что ч. 6 ст. 162 ЖК РФ полностью применима и к договору между застройщиком и УК. со всеми вытекающими последствиями.
Поэтому, как вариант, можно попробовать инициировать привлечение должностных лиц органа местного самоуправления к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 14.9 КоАП РФ: бездействие властей создает преимущество для УК, привлеченной застройщиком, в ущерб интересам действующих на данном рынке хозяйствующих субъектов (Постановление Верховного суда Республики Калмыкия от 06.06.2013 N 4а-29/13 — http://www.garant.ru/products/...).
Правда ФАС сейчас уже не рассматривает одиночные жалобы граждан, к сожалению…
Также самостоятельно можно понудить в суде муниципалитет провести конкурс, добившись признания незаконным бездействие муниципалитета.
Добрый день, Олег.
Касательно принуждения админки: ответ, не по существу. В явном виде в условиях указал, что орган местного самоуправления уклоняется от своих обязанностей, есть решение суда о понуждении муниципалитета провести конкурс (есть удовлетворенный иск от одного из собственников, апелляция оставила в силе), бездействие признано незаконным. Далее должна работать служба судебных приставов. Но они тоже не работают.
Касательно договора между застройщиком и УК.
Не могу разобраться в двух вопросах (плохо пока ориентируюсь в ГК РФ и ЗоЗПП):
1. Может ли этот договор устанавливать произвольно тариф на содержание и ремонт и может ли такой договор включать дополнительные услуги, не входящие в перечень обязательных?
2. Если этот договор содержит обязательство для УК заключить с Потребителем договор, но УК этого не выполнило - кто ее должен понуждать? Потребитель (который не сторона в договоре), застройщик, какие-то контролирующие органы, сама себя должна заставить?
По поводу более трех лет
То есть если Вам УК выставляет требование за период более трех лет, то можно заявить о пропуске истцом срока исковой давности. Все месяцы которые за пределами срока ИД от момента подачи иска (при подаче срок ИД прерывается) взысканию не подлежат, суд откажет в этой части УК + так же ходатайствуйте письменно о применении ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки, или суд не снизит её (пеню).
УК иск подало или судебный приказ? Тут важный момент, так как по взысканию долга за КУ в данный момент сначала выдается судебный приказ — это обязательный порядок, в исковом сразу не рассматривают, только если требование больше 500 тыс. рублей (нельзя заявить о пропуске срока ИД и снижении неустойки так как судебное заседание не проводиться).
Добрый день,
спасибо за ответ.
По пунктам:
1. Исковое есть, на что в нем ссылается истец я указал (Договор ДУ/А2, который во вложении + норма ЖК 153+ ГК несение бремени), если оно принципиально, вечером выложу. Да, к иску была выписка с лицевого счета по всем услугам за каждый период, который истец назвал расчетом. Мною направлены возражения касательно расчета, т.к. он сделан не корректно: явно не правильные нормативы по теплу брались, включены доп. услуги, которых я не заказывал: видеонаблюдение и охрана, вода рассчитана по нормативу, а не по показаниям счетчиков, предъявлен кап. ремонт, хотя мною кап. ремонт напрямую оплачен в фонд кап ремонта.
2. Отсутствие договора не означает, что вы не несете бремя содержания имущества в силу ст. 210 ГК РФ. -- не отказываюсь от обязанности платить, но не понимаю и не вижу нормы почему я должен платить в УК и по тарифу за Содержание и ремонт, определенному в договоре третьих лиц.
3. Не во всех МКД имеются договора с собственниками, но позиция судебной практики такова, что даже в отсутствие договора оплачивать коммунальные услуги необходимо. -- возможно позиция имеет право на существование, в случае, когда заключение договора не требуется, а именно ч1. и ч.1.1 ст. 162 ЖК РФ (собственники с более 50% голосов выступают стороной), в моем же случае этого нет.
Зато есть ч.3 ст. 154 ЖК РФ -- Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Я договора с лицами осуществляющими виды деятельности, не заключал.
+ ч.2 ст. 307 ГК РФ: Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Явное противоречие же.
4. Так же Вы постоянно уходите от сути вопроса. Мой вопрос не в том, должен ли я платить или нет. Тут все ясно и четко. Вы как раз об этом постоянно мне и напоминаете статьями :) Мой вопрос немного о другом: платить я должен, но кому? Почему я должен платить в УК, а не застройщику, или в РСО? Сколько? На основании чего это самое сколько? Если я плачу, какого качества я получу услугу? Как я могу ее проверить? Договор же должен это раскрывать.
5. Вообщем момент интересный, услуга предоставляется, оплачивать ее должны, другой вопрос кому, абонентом согласно договора является до сих пор застройщик, но с другой стороны согласно п. 3.3. обязанность по сбору платежей возложена на УК. -- то то и оно, что если договора у УК с РСО нет, а выставлять она требования может только на основании договора с РСО , то насколько ее требования законны в данном случае?
6. Опять возвращаясь к договору между застройщиком и УК, если смотреть предмет договора, то моих обязанностей там нет. Есть обязанность УК 3.1.16: заключать договора с Потребителями И требовать оплату... Свою обязанность УК не исполнила по этому договору, а именно не заключила договор с Потребителем (мной).
Соответственно, у меня как у должника (хотя вопрос с чего бы я должник, если я стороной по договору не являюсь и обязательства у меня не порождаются), возникает право приостановить платежи. Правильно?
7. Насколько я понимаю из ситуации, суть такого договора в том, чтобы в переходный период между сдачей дома в эксплуатацию и выбором способа управления (ОСС, или конкурс), дом не оставался без управления. И из этого договора обязательства есть у застройщика, а не у меня. (да ЖК РФ говорит, что у меня есть обязанность оплачивать, но данный договор говорит другое).