Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Расчет НДФЛ для нерезидента при продаже недвижимости
Добрый день,
Начало темы тут :
https://pravoved.ru/question/1643842/
Доп. информация :
Кадастровая стоимость была определена в размере 2.6 млн руб. Кто ее определял, я не знаю, но у налоговой именно эти цифры. Узнал я об этом совсем недавно.
При том, что реальная стоимость объекта - 600 тыс.
Вопросы :
1. При продаже от нерезидента возникает НДФЛ в размере 30%. С какой базы НА ПРАКТИКЕ берется эта ставка ?
2. У меня есть бывшая супруга, налоговый резидент РФ. Развелись в 2012 г. Юристы из того города, где дом посоветовали через суд сделать раздел имущества и передать ей таким образом права на дом и землю. Недвижимость приобреталась, пока мы были еще в браке (в 2004г). При этом бывшая супруга будет считаться владелицей с момента приобретения, то есть с 2004 г. Соответственно при продаже (сразу же после суда) облагаться налогом не будет.
Прошу оценить вариант.
3. Как можно оспорить кадастровую стоимость ? Реально дом с участком в этом районе стоит 400-600 тыс.
4. На данный момент хотим подарить дом сыну (дарение не облагается налогом) и чтобы он его сразу де продал. Но тут КАЖЕТСЯ возникает 13% налог.
С какой суммы он считается ? Или его вообще нет ибо получил он дом в подарок от близкого родственника ?
Прошу отвечать по пунктам.
С уважением к Вам,
Владимир
Дом куплен в 2004 г. нет ли риска, что для начисления ндфл возтмут кадастровую стоимость ?
1. При продаже от нерезидента возникает НДФЛ в размере 30%. С какой базы НА ПРАКТИКЕ берется эта ставка ?
Владимир
Владимир, добрый вечер! Зависит от того, когда приобретена продавцом данная недвижимость. Если после 01.01.2016 от 70% кадастровой стоимости если цена по договору ниже 70% КС, если до 01.01.2016 то от цены, указанной в договоре
2. У меня есть бывшая супруга, налоговый резидент РФ. Развелись в 2012 г. Юристы из того города, где дом посоветовали через суд сделать раздел имущества и передать ей таким образом права на дом и землю. Недвижимость приобреталась, пока мы были еще в браке (в 2004г). При этом бывшая супруга будет считаться владелицей с момента приобретения, то есть с 2004 г. Соответственно при продаже (сразу же после суда) облагаться налогом не будет.
Владимир
если приобретали в браке по возмездной сделке так это общая совместная собственность в силу ст. 34 СК
3. Как можно оспорить кадастровую стоимость? Реально дом с участком в этом районе стоит 400-600 тыс.
Владимир
либо в порядке ст. 24.18 ФЗ Об оценочной деятельности через комиссию, либо сразу в суд в порядке КАС РФ
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.
Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
4. На данный момент хотим подарить дом сыну (дарение не облагается налогом) и чтобы он его сразу де продал. Но тут КАЖЕТСЯ возникает 13% налог. С какой суммы он считается? Или его вообще нет ибо получил он дом в подарок от близкого родственника ?
Владимир
все верно, при дарении налога не будет, а вот чтобы не было налога при продаже ему нужно ждать три года
ст. 217.1 НК
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдаетсяхотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
1. При продаже от нерезидента возникает НДФЛ в размере 30%. С какой базы НА ПРАКТИКЕ берется эта ставка ?
Владимир
Здравствуйте. Если речь идет о квартире приобретенной в 2004 году, то налог берется со всей суммы по договору без каких-либо изъятий.
2. У меня есть бывшая супруга, налоговый резидент РФ. Развелись в 2012 г. Юристы из того города, где дом посоветовали через суд сделать раздел имущества и передать ей таким образом права на дом и землю. Недвижимость приобреталась, пока мы были еще в браке (в 2004г). При этом бывшая супруга будет считаться владелицей с момента приобретения, то есть с 2004 г. Соответственно при продаже (сразу же после суда) облагаться налогом не будет.
Владимир
Вариант нормальный, но хлопотный. Если готовы — можно по нему идти вполне.
3. Как можно оспорить кадастровую стоимость? Реально дом с участком в этом районе стоит 400-600 тыс.
Владимир
Можете обратиться в комиссию при Росреестре, которая специально создается для таких случаев либо сразу в судебном порядке.
4. На данный момент хотим подарить дом сыну (дарение не облагается налогом) и чтобы он его сразу де продал. Но тут КАЖЕТСЯ возникает 13% налог.
Владимир
Налог действительно возникнет у сына при продаже подаренной недвижимости, поскольку он расходов не понесет при приобретении, но сможет сделать вычет в размере 1 млн рублей.
Дом куплен в 2004 г. нет ли риска, что для начисления ндфл возтмут кадастровую стоимость ?
Владимир
Ответ на этот Ваш вопрос зависит от того, по какому варианту Вы пойдете. Если путем подписания соглашения о разделе имущества между супругами, то риска нет — владение ею будет считаться с 2004 года.
Вот пример в Письме Минфина РФ от 19 марта 2013 г. N 03-04-05/7-243:
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников и размера их долей не влечет для этих лиц прекращения права собственности на имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества и размера их долей предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
В связи с этим моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры и долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.
В соответствии с п. 17.1 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.Учитывая изложенное, поскольку право собственности на квартиру принадлежало налогоплательщикам (независимо от изменения состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы, полученные налогоплательщиком от продажи квартиры, не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.
Статьей 229 Кодекса определено, что налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению в соответствии со ст. 217 Кодекса.
А вот если подарите сыну, то соответственно право собственности у него возникнет с момента дарения и тогда, безусловно, при определении НДФЛ с продажи в расчет будет приниматься кадастровая стоимость.
Нет, даже если учесть что собственность совместная при переходе прав на все данное имущество к бывшей супруге срок владения будет исчисляться с 2004 года, т.е. когда впервые зарегистровано право, по этому вопросу позиция Минфина и ФНС давно и однозначно сформирована. А вот при дарении сыну и последующей продаже им данного имущества будут применяться положения ч. 5 ст. 217.1 — т.е. налоговая база будет считаться от 70% КС если в договоре будет указана меньшая цена. При этом как отметил коллега у него будет право на уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн. руб