Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Прекращение общедолевой собственности на дом
Добрый день! Загородный дом в Подмосковье. Суд после экспертизы вынес решение о прекращении общедолевой собственности. Двоим по суду выделяются выбранные ими части старого дома (с указанием необходимых перестроек), третья, центральная часть остается в общедолевой собственности оставшихся двух владельцев. Решение суда в силу еще не вступило. В кадастре все еще старый, единый объект с общим кадастровым номером. Разделить третью часть едва ли получится, метров не хватит для раздела на два новых домовладения. Можно ли в такой ситуации уже выделившимся по суду выкупить доли у владельцев третьей части дома? И как вообще лучше дальше действовать в данной ситуации, чтобы избежать нежелательных перестроек старого дома?
Прошу прощения, не уточнил сразу, что под решением суда в данном случае подразумевается определение суда апелляционной инстанции от 21.12.20, отменившее решение суда первой инстанции о невозможности раздела (первоначальная экспертиза в вариантах раздела отказала). То, что последнее решение суда еще не вступило в силу, это слова ведущего дело юриста, его же мнение о возможности выкупа долей сособственников центральной части дома на текущем этапе, мол, неликвид, цена в ходе разбирательства сильно упала. Но в то же время согласно ст.209 ГПК решение апелляционного суда вступает в законную силу немедленно, т.е. непосредственно в день вынесения судом решения, верно? Означает ли это, что теперь единственным вариантом остается узаконивание всех трех новых объектов в установленных решением суда границах после проведения реконструкции (возведение внутренних стен, перекладывание труб отопления, газ, электропроводка)? Необходимо еще прорубание входной двери и в центральной части получается разделяющая ее пополам глухая несущая капитальная стена… При этом наследники одного из сособственников (40% в оставшейся центральной части) уже 30 лет не демонстрируют интереса к дому, а второй сособственник готов продать, расхождение было лишь в цене. Или все еще возможно оформить куплю-продажу их долей (задним числом, если нотариальное оформление таких сделок не требуется)? последнее — просто предположение :)
Добрый вечер! Распоряжение доли в праве на дом регулируется ст. 246, ст.250 ( преимущественное право покупки) ГК РФ. Если собственники «оставшейся доли» не против, они могут распорядиться своими долями независимо от решения суда, а участники долевой собственности могут купить эти доли, пользуясь преимущественным правом покупки:
ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки
1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Разделить третью часть едва ли получится, метров не хватит для раздела на два новых домовладения.Александр
Тем более, если нет технической возможности разделить оставшуюся часть дома на два самостоятельных объекта — с отдельным входом, кухней, санузлом в каждой части — думаю, что собственникам долей разумнее их продать. Но, повторюсь, покупка долей возможна только при желании самих собственников.
Здравствуйте, Александр.
Да, конечно, можно выкупить долю в праве на третью часть дома, которая не может быть разделена реально, на основании статьи 252 ГК.
Вы даже можете в этом деле заявить соответствующие исковые требования, дополнить свой иск.
При этом, указанная доля вправе должна незначительна.
Гражданский кодекс
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
С уважением! Г.А. Кураев
Разъяснения Верховного Суда в дополнение по указанному вопросу
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996
(ред. от 25.12.2018)
«О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»36.…
В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса).
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
…
В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли.
Если Вам требуется составить уточненный иск, можете написать мне в чат.
С уважением! Г.А. Кураев
И как вообще лучше дальше действовать в данной ситуации, чтобы избежать нежелательных перестроек старого дома?Александр
Если при строительстве (реконструкции) будет затрагиваться общее имущество, например фундамент, крыша, несущие стены, то строительство (реконструкция) возможны будут только с согласия всех собственников.
Если другие собственники начнут реконструкцию без Вашего согласия можете подать жалобу в местную администрацию и пресечь строительство иском в суд.
Добрый день! Пока решение суда не вступило в силу, вы можете выкупить доли и зарегистрировать право. В итоге у вас будет у каждого собственность на жилой дом (после выдела по решению суда) и доля (к примеру 1/2 на другой жилой дом, который находится в центральной части). Такой договор заверять нотариально не надо (ст 42 218-ФЗ от 13.07.2015 года), так как будут отчуждаться все доли. Если же решение суда вступит в силу, тогда надо будет сначала исполнить решение суда: Сделать тех план (ст 24 218-ФЗ от 13.07.2015 года), выделить объекты и измененный объект (оставшийся после выдела) уже отчуждать, в вашем случае покупать на правах общей долевой собственности.
И как вообще лучше дальше действовать в данной ситуации, чтобы избежать нежелательных перестроек старого дома?Александр
Никак, запретить соседу реконструкцию дома (ст 51.1 ГрК РФ) вы не можете, а будучи собственниками будете уже действовать как пожелаете.
Удачи!
Но в то же время согласно ст.209 ГПК решение апелляционного суда вступает в законную силу немедленно, т.е. непосредственно в день вынесения судом решения, верно?Александр
Да, верно. Даже если решение суда вступило в силу, не вижу формулировку, либо просто раздел возможен, но полагаю, что речь идет об объекте и пока в ЕГРН есть сведения о доме как о жилом доме в целом, то можете сделку провести сейчас, но нотариальное заверение потребуется, так как не все доли отчуждаются, ваши то пока остаются у вас. А вот если в решении вы уже признали права собственности на каждый объект, то тогда лучше его исполнить, то есть выделить объекты, а после уже сделать отчуждение долей. Только вот для тех плана (для КИ) возможно вам и не потребуется реконструкция, проконсультируйтесь у кад инженера. То есть вы можете бумажно разделить (если ни у кого нет возражений), то есть юридически , а потом фактически уже проводить реконструкцию. Но о такой возможности надо уточнять.
Клиент желает выкупить, а не продать свою долю в праве, статья 250 ГК здесь не применима.
Добрый день! В ст.250 ГК указано преимущественное право покупки участниками долевой собственности, о чем клиент и спрашивает: