Проверка долгострочного договора на подводные камни

Иван Вадимович, здравствуйте. 

Арендодатель подтверждает, что на момент заключения Договора Объект принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании Договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа  от 31.07.2014 года. В дату государственной регистрации перехода права собственности к Арендодателю, но не позднее 01.12.2014 г., 

Не совсем понятны даты — не позднее 2014 года вы должны подписать допсоглашение. Документы то в итоге готовы? 

п. 1.6. — рекомендую узнать о возможности такой аренды с учётом ипотеки — могут возникнуть проблемы. 

п. 2.2.4. — в случае невыполнения условий договора (к примеру два раза просрочили оплату) - с вас могут потребовать предоплату за 2 месяца. 

3.1.10. — не совсем понятно, как будт проверяться и измеряться нагрузка оборудования на 1 кв. м. Рекомендую пункт либо убрать, либо предусмотреть договором процедуру замера. 

п. 5.4. — датой оплаты считается день прихода денег на счёт арендодателя, что может создать проблемы с учётом расторопности банков.

6.4. — обратите внимание, что две просрочки оплаты на 10 дней дают арендодател.ю право расторгнуть договор. 

п. 9 — договориться о сроках следует вам. 

Здравствуйте

п.1.5 Стороны составляют и подписывают Дополнительное соглашение с указанием  реквизитов Свидетельства  о государственной регистрации права собственности.  

Не понимаю почему нельзя сразу вписать реквизиты- и зачем то надо городить допник

п. 1.6 —  не страшно но имейте в виду - Объект обременен — ипотека в силу закона в пользу Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Московской области.

п. 2.1.4- не страшно но месяц передавать документы по моему это очень долго

2.2.3. — приостановление вашей деятельности самим арендодателем- это странно и незаконно — на это имеют право только гос органы, лучше вычеркнуть

2.2.4 — имеют право потребовать досрочной оплаты — критерии этих случаев не указаны- лучше вычеркнуть 

3.1.7- нормально но просто имейте в виду что весь вывоз мусора и оплата- этого на вас

вам это важно еще и в рамках производственного контроля- мед организация же — это требование санпин, и по мед учреждениям и по производственному контролю

еще совет- внимательно осмотрите помещения — вам до мед лицензии придется еще сан эпид заключение в роспотребнадзоре получать

3.1.8.Обеспечивать выполнение сезонных, профилактических и аварийных работ при эксплуатации Объекта и расположенных в нем инженерных сетей, оборудования и коммуникаций (профилактика, опрессовка, наладка инженерного оборудования, работы аварийного характера, проведение осмотров (обследований) технического состояния, подготовка к сезонной эксплуатации и т.д.), нести расходы по их выполнению.

Вот это очень внимательно — все работы на вас- даже аварийные- вот это лучше на арендодателя переложить

3.1.11 — договор регистрируете вы

5.1 — цена аренды- будьте готовы к такому повышению

— за первые два месяца аренды — 160 500 (Сто шестьдесят тысяч пятьсот ) рублей, без НДС,   в месяц; — за третий и последующие месяцы аренды – 321 000 (Триста двадцать одна тысяча) рублей,  без НДС, в месяц.

п .5.2 — большой обеспечительный платеж ----- а также  в качестве обеспечения исполнения обязательств по Договору со стороны Арендатора обеспечительный платеж в размере 321 000 (Триста двадцать одна тысяча) рублей,

очень внимательно с 

5.3.1. Размер переменной части арендной платы равен затратам Арендодателя на оплату коммунальных услуг (водоснабжение, электроэнергия, теплоснабжение), увеличенных на 6,38%., по тарифам снабжающих организаций. Размер переменной части – стоимость фактически потребленной Арендатором электрической энергии, теплоэнергии, водопотребления и водоотведения в арендуемом помещении и в местах общего пользования в расчетном месяце. 

лучше перефразировать вот это

10.1. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и/или любых устранимых или отделимых улучшений, которые не удаляются Арендатором по истечении Срока Аренды, Арендодатель вправе вывезти такие товары, имущество или улучшения, полностью или частично, любым способом по выбору Арендодателя и хранить их, не неся ответственности перед Арендатором за какую-либо их утрату, а Арендатор принимает на себя все расходы, понесенные в связи с таким перемещением.

то есть хранить имущество они могут а ответственности нести- нет — не удобно для вас

12.2 — если будет какой то конфликт- у вас идет суд московской области- имейте в виду

Здравствуйте. 

1. Это именно помещение или здание?

2. Цель должна быть прямо указана (п.1.2.).

3. В п.1.5. непонятно по датам — указан 2014 год.

4. В п.2.1.1. вместо Объект указано Помещение.

5.  Несколько непонятно сформулировано:

2.2.3. Приостанавливать деятельность, ведущуюся Арендатором с нарушением условий Договора и действующего законодательства. 

Логично было бы указывать требовать приостановления. Правом приостанавливать деятельность Арендодатель не наделен.

6. Также неясно о каких сроках идет речь, можно лишь догадаться что о сроках внесения арендных платежей, так и надо указать:

2.2.4. В случае неоднократного нарушения Арендатором сроков, установленных договором, потребовать от него досрочного внесения арендных платежей, но не более чем за два месяца подряд в установленный Арендатором срок.

7. В п..3.1.5. на мой взгляд, вопрос согласования реконструкции и перепланировки следует переформулировать.

8. В п. 3.1.9. — ненужный пункт.

9. Представляется, что вопрос об исключении из арендной платы части платежей по 

5.4. Датой платежа для целей настоящего Договора считается дата поступления денежных средств на расчётный счёт Арендодателя. В случае заключения прямых договоров по коммунальным услугам, переменная часть арендной платы, на которую заключены прямые договоры, исключается из договора аренды

следует расписать более четко.

Дальше еще посмотрю.

Заключаем договор аренды под медицинский центр, хотел бы уточнить у специалистов, есть ли пункты которые нужно изменить или исправить.

Иван Вадимович

Здравствуйте, для анализа договора надо знать о чем речь и договоренности. Но по этому договору хочу отметить несколько моментов:

1. Права арендодателя на здание. 

Договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа  от 31.07.2014 года. В дату государственной регистрации перехода права собственности к Арендодателю, но не позднее 01.12.2014 г.

2. Целевое использование помещения

1.2.Объект предоставляется Арендатору для организации _____________.

Не знаю, какая формулировка будет вписана, но я на вижу в договоре возможности изменить в дальнейшем. Предлагаю это внести. Договор на 10 лет, может понадобиться.

Кроме того, указать максимально широкую формулировку. Например, «медицинские услуги», а не «медицинский центр» или «стоматологическая клиника», к примеру.

3. Расторжение договора — у вас нет такой возможности. То есть 10 лет, даже если работать мед.центр не будет, должны будете платить арендную плату. И перепрофилировать и иначе использовать помещение не сможете

Предлагаю обсудить и включить, даже с платой за отказ. Но чтобы былы аткая возможность

4. Сдача в субаренду

3.2.1. Без получения письменного согласия Арендодателя, сдавать Объект или его часть в субаренду третьим лицам. При этом Арендатор обязуется обеспечить соблюдение Субарендаторами требований и ограничений, установленных настоящим Договором и несет ответственность за действия и бездействие Субарендаторов, как за свои собственные. 

Это означает, что субарендаторы должны будут соблюдать целевое назначение? Советую обсудить. Это важный момент с учетом невозможности расторжения договора

5. Расчеты

Хочу обратить внимание только на один момент

5.3.1. Размер переменной части арендной платы равен затратам Арендодателя на оплату коммунальных услуг (водоснабжение, электроэнергия, теплоснабжение), увеличенных на 6,38%., по тарифам снабжающих организаций. Размер переменной части – стоимость фактически потребленной Арендатором электрической энергии, теплоэнергии, водопотребления и водоотведения в арендуемом помещении и в местах общего пользования в расчетном месяце. 

Как будут определяться эти затраты?

Но расчеты надо очень внимательно еще раз проанализировать с учетом договоренностей

6. Ответственность.

7.5. В случае ненадлежащего исполнения Арендодателем условий договора с энергоснабжающей организацией, а именно нарушение обязательств по оплате электроэнергии, повлекшее за собой перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи электроэнергии, Арендодатель обязан возместить Арендатору в полном объеме убытки, связанные с простоем. Указанные в настоящем пункте санкции не применяются в случае отсутствия коммунальных услуг в связи с техническим обслуживанием этих систем и сетей организациями, оказывающими коммунальные услуги.

Фактически Арендодатель несет ответственность только в том случае, если не оплатил. Во всех остальных случаях  эта обязанность Арендододателя ничем не обеспечивается.

2.1.11.В минимально технически необходимые сроки, устранять за счет собственных сил и средств неисправности, устранять аварии в сети электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения  и иных обеспечивающих нормальную эксплуатацию Помещения системах, а также в минимально технически необходимые сроки, но не позднее 24 (четырех) часов с момента возникновения неисправности и/или аварии устранять их последствия, в случаях, если такие неисправности/аварии произошли не по вине Арендатора. При этом вне зависимости от того чья вина в необеспечении Помещения энергоресурсами, Арендодатель обязан оказывать содействие в устранение неисправностей, устранение аварии в сети электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения и иных обеспечивающих нормальную эксплуатацию Помещения системах.

Советую подробнее указать обязательства Арендодателя и ответственность за действия, которые повлекли необеспечение энергоресурсами

7. Эксплуатация Объекта.

Обратите внимание, что это обязанность и расходы Арендатора. 

3.1.8.Обеспечивать выполнение сезонных, профилактических и аварийных работ при эксплуатации Объекта и расположенных в нем инженерных сетей, оборудования и коммуникаций (профилактика, опрессовка, наладка инженерного оборудования, работы аварийного характера, проведение осмотров (обследований) технического состояния, подготовка к сезонной эксплуатации и т.д.), нести расходы по их выполнению.

Есть и другие моменты, но надо знать договоренности и ситуацию.