Как продать квартиру самостоятельно?

1) Каков механизм продажи квартиры (последовательность действий, пошаговая инструкция)?
Алексей

Здравствуйте.

Обращаетесь в агентство недвижимости/риэлтору частному, расклеиваете объявления сами, размещаете объявления в сети интернета.

Если через агентство с ними заключаете договор на оказание услуг по продаже квартиры и нахождению клиента

2) Какие документы необходимы для продажи и время их действия?
Алексей

Св-во о праве собственности

Правоустанавливающие документы на квартиру( св-во о праве на наследство, договор дарения и т.д.)

Кадастровый паспорт

Выписка из ЕГРП

Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам и электроэнергии

Архивная выписка их домовой книги

Согласие супруга (если квартира приобреталась в браке)

Сам договор купли-продажи

Доверенность ( если будет представитель)

Заявление (оформляет регистратор)

Паспорта сторон

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)
Статья 14. Удостоверение государственной регистрации прав
1. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав.
Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. При этом специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора.

3) Нужна ли мне ген доверенность от матери, чтобы я смог самостоятельно «бегать по кабинетам», собирая документы? И где ген доверенность оформить и как она называется по юридически?
Алексей

Да, необходимо оформить нотариальную доверенность на право представления интересов во всех инстанциях, образец доверенности как правило есть у нотариуса

4) Какие еще нужны справки и из каких инстанций, как то ПНД, например?
Алексей

Как правило, справку из ПНД предоставляют по требованию покупателя, но если есть желание можете сделать заранее, чтобы не терять время

5) Как происходит продажа (договор оформляем у нотариуса или у юриста или в банке или еще где-то, как-то)?
Алексей

Договор составляется в простой письменной форме, обязательному нотариальному заверению не подлежит. Составить договор может любой юрист на сайте

ГК РФ Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

6) Можно ли подключить ипотеку для покупателя, к кому обратиться по данному вопросу?
Алексей

Ипотека будет или нет, зависит от покупателя, если у него не будет достаточно наличных средств и банк одобрит ипотеку, то продать можете в т.ч. с использованием заемных средств (ипотеки)

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки
1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.
2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации
1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

7) Где взять договор купли-продажи, как он правильно называется, как его оформлять и где?
Алексей

Оформить можете у любого юриста на сайте, обратиться в любую юр. компанию и Вам его также могут составить, также может составить и нотариус, если решите оформлять нотариально сделку.

Называется: договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры)

8) Ячейка в банке, ипотека или… Есть ли еще какие-то способы продажи?
Алексей

Передать средства могут:

1. С использованием ипотеки, т.е. будет первоначальная сумма — аванс, а далее остаток суммы будет перечислен банком на ваш счет, после оформления права собственности покупателем.

2. Наличные средства, путем перечисления на Ваш счет

3. Наличные средства, путем написания расписки

4. наличные средства с передать с использованием ячейки

9) Кто платит за ячейку и нужно ли обязанность оплаты включать в договор? И вообще есть ли описание механизма оплаты в самом договоре?
Алексей

В договоре прописываете все условия оплаты и сроки, в т.ч. можете включить условие об использовании ячейки, если желаете

10) Нужно ли мне проверять покупателя, на что его проверять и как?
Алексей

Этого не требуется, т.к. его задача только передать Вам средства и прийти на сделку. Только если удостовериться. что у него есть вся сумма, но обязать подтвердить наличие средств не можете

11) Какие подводные камни? Какие есть схемы обмана собственника покупателем? Чего стоит опасаться и на что обращать внимание?
Алексей

Если у покупателя будут использоваться кредитные средства (ипотека), удостовериться, что банком ипотека одобрена, чтобы не получилось так, что будет подписан договор предварительный, а далее банк не одобрит и Вам придется аванс/задаток возвращать, теряю других реальных покупателей

12) Есть ли обязательный регламент который регулирует продажу квартиры, в случае нарушения которого все становиться не действительным?
Алексей

Только если в судебном порядке договор купли-продажи будет признан недействительным, но это могут сделать только Ваши родственники, или вы сами

13) Какими законами регулируется купля продажа квартир?
Алексей

Главой 30 Гражданского кодекса РФ, параграф 7: ст. 549-558

14) Какие налоги необходимо будет заплатить после продажи квартиры? Нужно ли подавать декларацию и когда?
Алексей

Никаких налогов платить не требуется, т.к. квартира более 3 лет в собственности

15) Если покупатель решил взять ипотеку на эту квартиру, какие мои действия? Как и с кем будет совершена сделка? между мной и банком? Может ли банк каким-то образом обмануть собственника?
Алексей

Банк обмануть не может, т.к. средства банком перечисляются продавцу после того, как покупателем будет оформлена собственность на квартиру.

При использовании ипотеки также будет заключен договор купли- продажи, только средства вы получите не сразу, а в день получения покупателем документа о том, что собственность оформлена на него, далее он должен обратиться с данным документов (на сегодняшний день это выписка их ЕГРП) в банк и на основании данного документа будет проведено перечисление средств на Ваш счет.

16) можно ли выписываться «в никуда»? Чем это грозит, можно ли пользоваться авто? действительны ли будут водительские права после продажи, т.к. другая недвижимость будет покупаться не сразу?
Алексей

Авто пользоваться можно, регистрация никаким образом на пользование авто не сказывается и на права аналогично.

За проживание без регистрации предусмотрена административная ответственность

КоАП РФ, Статья 19.15.1. Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации
1. Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации либо допущение такого проживания нанимателем или собственником этого жилого помещения свыше установленных законом сроков — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) — от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до семисот пятидесяти тысяч рублей.

17) Можно ли оформить договор в иностранной валюте? это законно?
Алексей

Рубль является законным платежным средством, а, следовательно, все денежные обязательства должны быть выражены именно рублях. В то же время это не означает, что закон запрещает сторонам устанавливать цену именно в долларах или евро. Но в этом случае покупатель и продавец обязаны зафиксировать сумму пересчета выбранной ими валюты в рубли по курсу ЦБ РФ на момент заключения договора.

ГК РФ Статья 140. Деньги (валюта)
1. Рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации.
Платежи на территории Российской Федерации осуществляются путем наличных и безналичных расчетов.
2. Случаи, порядок и условия использования иностранной валюты на территории Российской Федерации определяются законом или в установленном им порядке.
ГК РФ Статья 317. Валюта денежных обязательств
1. Денежные обязательства должны быть выражены в рублях (статья 140).
2. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
3. Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.

11 ноября 2016, 15:15

Дополню, что:

Заявление на государственную регистрацию и документы можно представить лично, в том числе через МФЦ, в электронной форме через Интернет или направить по почте

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)
Статья 16. Представление документов на государственную регистрацию прав
2. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии состатьей 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.
Заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее также в настоящей статье — посредством почтового отправления). При подаче заявления нотариусом в случаях, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы могут быть также представлены в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, работником нотариуса, имеющим письменное подтверждение его полномочий на подачу заявлений и иных необходимых для государственной регистрации прав документов, выданное нотариусом и скрепленное его подписью и печатью.

Также при подаче документов оплачивается госпошлина в размере 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

НК РФ Статья 333.33. Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий
22) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 — 26, 28 — 31, 61 и 80.1 настоящего пункта:
для физических лиц — 2 000 рублей;

Срок регистрации прав составляет — 10 рабочих дней

Статья 13. Порядок проведения государственной регистрации прав3. Государственная регистрация прав проводится в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом.

11 ноября 2016, 15:27

Алексей

Клиент

г. Москва

"Обращаетесь в агентство недвижимости/риэлтору частному, расклеиваете объявления сами, размещаете объявления в сети интернета."

Могу ли я самостоятельно продать квартиру? Или по закону я обязан нанимать посредника (реелтора)?

11 ноября 2016, 16:38

Может ли сам собственник выступать в роли продавца?
Алексей

Алексей, вы и будете продавцом, Вам необходимо найти покупателя, в этом может помочь

агентство недвижимости/риэлтор частный,
Магола Виолетта Олеговна

11 ноября 2016, 16:39

Могу ли я самостоятельно продать квартиру? Или по закону я обязан нанимать посредника (реелтора)?
Алексей

Нет, обязанности обращаться к риэлторам/агентам законом не предусмотрена.

Через них продать будет проще и быстрее, они окажут помощь в оформлении документов и сопровождения сделки.

Если найдете покупателя сами, то сэкономите немного денег, т.к. за услуги агенства/риэлтора придется платить денежные средства

11 ноября 2016, 16:41

ПРОДАВАТЬ ХОЧУ САМОСТОЯТЕЛЬНО не прибегая к услугам риелоров.
Алексей

Это Ваше право, размещайте объявления в сети интернете, на бумажных носителях на стендах объявлений. Способ поиска покупателя вправе выбрать сами, мы Вам предлагаем все возможные способы решения Вашего вопроса.

11 ноября 2016, 16:43

Налог на доходы физлица в размере 13% от суммы продажи, так как в собственности до 2016 года, тогда если продажа свыше 1 млн. р. — тогда 13%, если меньше — налог не уплачивается. Декларацию подаете в следующем года после года продажи до 30 апреля.
Дармаев Александр

Александр, какие налоги? квартира более 3 лет в собственности, следовательно оформлена до 2016 г.

Договор будет трехсторонним, вы, покупатель и банк. Банк перечислит вам деньги за покупателя и как правило не обманывают. Можете подстраховаться: документы на дом и акт приема — передачи подписываете после перечисления.
Дармаев Александр

Александр, при покупки объекта в ипотеку трехсторонний договор не заключается, а лишь договор между заемщиком (созаемщиком) и банком

11 ноября 2016, 16:46

Могу ли я использовать типовой договор купли-продажи, скаченый из интернета, или я обязан зарегистрировать его у нотариуса?
Алексей

Алексей, как указала ранее и привела норму закона. Данный договор заключается в простой письменной форме и заверению у нотариуса не подлежит.

Я бы не рекомендовала использовать шаблоны из интернета, т.к. если вы не обладаете юр. познаниями и покупатель в том числе, то можете допустить ошибки при составлении. В любом случае его придется корректировать под Вашу ситуацию.

11 ноября 2016, 19:37

Какие документы я обязан предоставить покупателю при показе квартиры? Или я обязан документы на квартиру предоставлять только на подписании?
Алексей

Алексей, вы можете предоставить копии документов, а оригиналы уже при подписании. Либо передать копии, но также для обозрения предоставить и оригиналы

Не опасно ли их демонстрировать незнакомцу?
Алексей

Опасности нет, только если показывать, передавать их третьим лицам не нужно, только копии На основании копий они сделать ничего не смогут, только получить информацию по выписке из ЕГРП и не более

11 ноября 2016, 19:42

Доп вопрос: Опасно ли демострировать потенциальному покупателю документы на квартиру? Возможно ли демонстрировать ксерокопии при показе квартиры?
Алексей

Т.к. вы планируете продавать самостоятельно, то я рекомендую показывать копии, а уже при оформлении сделки, если договоритесь, показать оригиналы.

11 ноября 2016, 19:43

При продаже с использованием ипотеки я получу полную сумму по договору после регистрации покупателя, т.е. когда он полностью выплатит ипотечный крелит банку? Или имеется ввиду другое?
Алексей

Алексей, при заключении предварительного (основного) договора купли-продажи, покупатель вносит всегда аванс/задаток, как правило это порядка до 10% от стоимости квартиры, а остальную сумму Вы получите после того, как будет оформлено право собственности на квартиру на покупателя, т.е. в день, когда Вам выдадут документ о праве собственности ( выписку из ЕГРП), в котором будет указано, что собственником является покупатель, покупателю необходимо обратиться с данным документом в банк и на его основании Вам банк перечислит оставшуюся сумму средств, т.е. это примерно 10 с момента заключения договора и сдачи его на регистрацию.

11 ноября 2016, 20:12

Алексей

Клиент

г. Москва

"Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность."

Что за форма, как проверить, что она правильная, в каком законе эта форма регламентируется?

12 ноября 2016, 08:04

Св-во о праве собственности Правоустанавливающие документы на квартиру( св-во о праве на наследство, договор дарения и т.д.)
Алексей

Данные документы должны находится у Вас, если их нет, то в выписке ЕГРП информация о том, что собственник Ваша мама будет содержаться.

Кадастровый паспорт
Алексей

Также должен быть у вас, если нет, то обратитесь и получите ее в кадастровой палате

Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам и электроэнергии Архивная выписка их домовой книги
Алексей

В управляющей компании или РКЦ

Доверенность
Алексей

у нотариуса

12 ноября 2016, 08:05

Что за форма, как проверить, что она правильная, в каком законе эта форма регламентируется?
Алексей

Главное, чтоб был в письменном/печатном виде. Т… я если верно поняла, то хотите брать шаблон в интернете, то основное в нем прописано будет, только под себя подкорректировать и вписать необходимые условия

Ранее я давала ссылку на норму закона, регламентируется гл. 30 Гражданского кодекса, параграфом 7.

ГК РФ Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Статья 434. Форма договора
1. Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
2. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

12 ноября 2016, 08:08

Алексей

Клиент

г. Москва

Как узнать (проверить), что покупателю иптечный кредит одобрили?

12 ноября 2016, 08:10

Как узнать (проверить), что покупателю иптечный кредит одобрили?
Алексей

Попросите предоставить документ из банка

Вы имеете ввиду, что покупатель подает заявление на право собственности? Или продавец? или оба?
Алексей

На регистрацию права обращаются обе стороны, либо их представители

12 ноября 2016, 08:24

Где ее взять?
Алексей

Я Вам ранее указала, что справка об отсутствии долга предоставляется управляющей компанией или РКЦ

Нужно ли нотарусу приносить эту справку или у него есть доступ к реестру ПНД (разве это не врачебная тайна)?
Алексей

Нет, нотариусу данная справка не требуется. Но при желании можете предоставить.

12 ноября 2016, 08:25

Каким образом жилищный сертификат может быть использован в качестве оплаты? Разве физ лицам это доступно? Т.е. собственник (продавец) имеет право самостоятельно обналичить этот сертификат и в каком банке? И такой же вопрос к материнскому капиталу или это только для банков?
Алексей

Нет, оплата будет поступать от компетентных организаций (например, пенсионного фонда)

Как проверить наличие у него полномочий на подписание такого договора?
Алексей

Доверенность должна быть

Какими именно?
Алексей

Алексей, я на данный вопрос отвечаю Вам несколько раз, читайте внимательно пожалуйста: Главой 30 Гражданского кодекса РФ, параграф 7: ст. 549-558

По каким ричинам росреестр может не принять договор купли-продажи?
Алексей

Статья 20. Основания для отказа в государственной регистрации прав. Прекращение государственной регистрации прав
1. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 1.2 настоящей статьи, пунктом 5 статьи 25.2, пунктом 2 статьи 25.3 настоящего Федерального закона;
ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе;
в государственном кадастре недвижимости в отношении земельного участка, на государственную регистрацию прав на который представлены документы, отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка в соответствии с внесенными в государственный кадастр недвижимости сведениями о последнем, за исключением случаев, установленных в пункте 1 статьи 19 настоящего Федерального закона.

12 ноября 2016, 08:39

Вразумите меня пожалуйста: 1) я по ген доверенности заключаю договор купли-продажи с покупателем 2) покупатель перечисляет мне аванс (10%) 3) я подаю договор кп в росреестр 4) через 10 дней покупатель получает выписку где он указан в качестве собственника.
Алексей

Аванс может быть любым, как договоритесь. я Вам как пример написала 10 %, это может быть и 50% и 5%.

В МФЦ документы подают обе стороны, т.е. и продавец и покупатель ( либо представители по доверенности)

с этого момента он собственник?
Алексей

С момента как произойдет регистрация права, как правило — 10 дней и покупатель становится полноправным собственником квартиры.

может ли он не оплатить оставшуюся сумму 90%? или этот все указано в договоре купли продаже?
Алексей

Не может, т.к. условия оплаты прописаны в договоре.

Именно поэтому я и указала, что Вам в помощь нужен либо юрист для сопровождения сделки, либо через агентство недвижимости (комиссия у них не очень большая, зато вы нервничать и переживать не будете)

На каком этапе покупатель заключает договор с банком о ипотеке?
Алексей

Параллельно с подписанием договора купли-продажи, либо до того, как будет подписываться договор купли-продажи (это уже зависит от самого покупателя)

12 ноября 2016, 08:47

Александр Дармаев

г. Москва

1) Каков механизм продажи квартиры (последовательность действий, пошаговая инструкция)?
Алексей

Здравствуйте. Находите продавца сами либо через агентство недвижимости. Заключаете с продавцом договор купли — продажи, акт приема — передачи, получаете средства, пишите расписку в получении, продавец регистрирует переход права собственности в Росреестре. Заранее можете подготовить все документы: свидетельство о праве собственности, выписку из ЖКУ, ТСЖ и т.д. об отсутствии задолженности по платежам.

2) Какие документы необходимы для продажи и время их действия?
Алексей

Свидетельство о праве собственности, паспорт, доверенность. Первые два бессрочны (паспорт до замены), доверенность можно составить на полгода или меньше или больше.

3) Нужна ли мне ген доверенность от матери, чтобы я смог самостоятельно «бегать по кабинетам», собирая документы? И где ген доверенность оформить и как она называется по юридически?
Алексей

Да, доверенность нужна. Оформляется у нотариуса. Так и называется — доверенность на продажу жилого помещения. Скажите нотариусу, чтобы он прописал там не только право на продажу и получение денежных средств, но и на представление интересов в любых организациях, так как придется бегать по кабинетам. Нотариус поймет и все пропишет без лишних слов.

4) Какие еще нужны справки и из каких инстанций, как то ПНД, например?
Алексей

В принципе справки не нужны (имею в виду по жилью), какие надо покупатель и сам сможет собрать и проверить. Но лучше иметь справки об отсутствии задолженности по платежам. Из ПНД справка не нужна, так как нотариус при оформлении доверенности сам проверит дееспособность матери.

6) Можно ли подключить ипотеку для покупателя, к кому обратиться по данному вопросу?
Алексей

Ипотека возможна, но это уже проблема самого покупателя. Если сможет оформить ипотеку в банке, ваше присутствие не требуется, так как это его личное дело и от вас ничего не требуется.

5) Как происходит продажа (договор оформляем у нотариуса или у юриста или в банке или еще где-то, как-то)?
Алексей

Договор не обязательно заверять у нотариуса, но если желает — можете и заверить (лишние затраты). Если ипотека — тогда привлекается банк (он сам составит договор).

7) Где взять договор купли-продажи, как он правильно называется, как его оформлять и где?
Алексей

Так и называется — договор купли — продажи жилого помещения, составить можете сами, заказать его у любого юриста или нотариуса. Подписываете и все, подаете в Росреестр на регистрацию перехода права собственности

8) Ячейка в банке, ипотека или… Есть ли еще какие-то способы продажи?
Алексей

Ячейка, ипотека (банк перечисляет на ваш счет), наличные, платеж на ваш счет, отсрочка платежа, рассрочка.

9) Кто платит за ячейку и нужно ли обязанность оплаты включать в договор? И вообще есть ли описание механизма оплаты в самом договоре?
Алексей

Как договоритесь, можете совместно, можете вы, можете включить оплату ячейки в сумму продажи, механизм оплаты прописывать обязательно.

10) Нужно ли мне проверять покупателя, на что его проверять и как?
Алексей

На платежеспособность путем проверки документов (паспорт, доверенность, путем беседы, если знаете ИНН — по базам ИП и юрлиц)

12) Есть ли обязательный регламент который регулирует продажу квартиры, в случае нарушения которого все становиться не действительным?
Алексей

Нет, такого регламента нет.

13) Какими законами регулируется купля продажа квартир?
Алексей

Гражданский кодекс, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ

14) Какие налоги необходимо будет заплатить после продажи квартиры? Нужно ли подавать декларацию и когда?
Алексей

Налог на доходы физлица в размере 13% от суммы продажи, так как в собственности до 2016 года, тогда если продажа свыше 1 млн. р. — тогда 13%, если меньше — налог не уплачивается. Декларацию подаете в следующем года после года продажи до 30 апреля.

15) Если покупатель решил взять ипотеку на эту квартиру, какие мои действия? Как и с кем будет совершена сделка? между мной и банком? Может ли банк каким-то образом обмануть собственника?
Алексей

Договор будет трехсторонним, вы, покупатель и банк. Банк перечислит вам деньги за покупателя и как правило не обманывают. Можете подстраховаться: документы на дом и акт приема — передачи подписываете после перечисления.

16) можно ли выписываться «в никуда»? Чем это грозит, можно ли пользоваться авто? действительны ли будут водительские права после продажи, т.к. другая недвижимость будет покупаться не сразу?
Алексей

Можно, на авто и права это никак не влияет, можно вообще жить без регистрации

17) Можно ли оформить договор в иностранной валюте? это законно?
Алексей

Да, закон не запрещает

11 ноября 2016, 15:31

Алексей

Клиент

г. Москва

@Находите продавца сами либо через агентство недвижимости. Заключаете с продавцом договор купли — продажи@

Может ли сам собственник выступать в роли продавца?

11 ноября 2016, 16:37

Алексей

Клиент

г. Москва

"Но лучше иметь справки об отсутствии задолженности по платежам."

Где ее взять?

"Из ПНД справка не нужна, так как нотариус при оформлении доверенности сам проверит дееспособность матери."

Нужно ли нотарусу приносить эту справку или у него есть доступ к реестру ПНД (разве это не врачебная тайна)?

12 ноября 2016, 08:16

Дарья Лудина

Вопросы: 1) Каков механизм продажи квартиры (последовательность действий, пошаговая инструкция)?
Дополню вышеуказанное следующим:

8) Ячейка в банке, ипотека или… Есть ли еще какие-то способы продажи?

Если Вы имеет ввиду способы оплаты то это:

1) депозит нотариуса

2) наличным по расписке, при этом расчет возможен до подписания договора, после подписания, и после государственной регистрации перехода права собственности (в последнем случае, Вы вправе указать возникает или нет у Продавца право залога на предмет договора (квартиру) до полной оплаты по договоры)

3) аккредитив

4) безналичный со счета на счет

5) через ячейку

Деньги которыми могут оплатить: наличные, жилищный сертификат, ипотека

Да, существует несколько понятий: незаключенный договор и недействительный

Так в частности. если не будет согласовано условие о предмете, цена, порядок передачи квартиры, а также указания на зарегистрированных лиц в квартире (либо их отсутствие) договор не пройдет государственную регистрацию в Росреестре. Если договор от имени покупателя заключает представитель по доверенность, то обязательно нужно проверить наличие у него полномочий на подписание такого договора.

13) Какими законами регулируется купля продажа квартир?

Гражданский кодекс РФ.

14) Какие налоги необходимо будет заплатить после продажи квартиры? Нужно ли подавать декларацию и когда?

Вы освобождаетесь от уплаты налога.

Алексей

11 ноября 2016, 17:41

Алексей

Клиент

г. Москва

Какие документы я обязан предоставить покупателю при показе квартиры? Или я обязан документы на квартиру предоставлять только на подписании?

Не опасно ли их демонстрировать незнакомцу?

11 ноября 2016, 19:38

Алексей

Клиент

г. Москва

Каким образом жилищный сертификат может быть использован в качестве оплаты? Разве физ лицам это доступно? Т.е. собственник (продавец) имеет право самостоятельно обналичить этот сертификат и в каком банке? И такой же вопрос к материнскому капиталу или это только для банков?

12 ноября 2016, 08:25

Алексей

Клиент

г. Москва

" Если договор от имени покупателя заключает представитель по доверенность, то обязательно нужно проверить наличие у него полномочий на подписание такого договора."

Как проверить наличие у него полномочий на подписание такого договора ?

12 ноября 2016, 08:27

Алексей

Клиент

г. Москва

"Какими законами регулируется купля продажа квартир?

Гражданский кодекс РФ."

Какими именно?

12 ноября 2016, 08:28

Дмитрий Чернобавский

г. Электросталь

Здравствуйте!

выскажу личное мнение по форме оплаты — мне больше нравится безотзывный аккредитив, не смотря на довольно большую его стоимость.

Статья 867. Общие положения о расчетах по аккредитиву
1. При расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель.
К банку-эмитенту, производящему платежи получателю средств либо оплачивающему, акцептующему или учитывающему переводной вексель, применяются правила об исполняющем банке.
2. В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент при его открытии обязан перечислить сумму аккредитива (покрытие) за счет плательщика либо предоставленного ему кредита в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия обязательства банка-эмитента.
В случае открытия непокрытого (гарантированного) аккредитива исполняющему банку предоставляется право списывать всю сумму аккредитива с ведущегося у него счета банка-эмитента.
3. Порядок осуществления расчетов по аккредитиву регулируется законом, а также установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота.

зато не надо заморачиваться с авансами/задатками, для его покрытия покупатель может кредитоваться, по нему банк несет ответственность (а у банка всегда есть деньги), снимается зависимость от покупателя по доступу к ячейке или получения денег и т.п.

хотя, конечно, есть минусы, например, не все банки с ними работают, его цена, но как говориться можно больше потерять.

11 ноября 2016, 17:47

Дмитрий Чернобавский