Как продать квартиру самостоятельно?

1) Каков механизм продажи квартиры (последовательность действий, пошаговая инструкция)?
Алексей

Здравствуйте.

Обращаетесь в агентство недвижимости/риэлтору частному, расклеиваете объявления сами, размещаете объявления в сети интернета.

Если через агентство с ними заключаете договор на оказание услуг по продаже квартиры и нахождению клиента

2) Какие документы необходимы для продажи и время их действия?
Алексей

Св-во о праве собственности

Правоустанавливающие документы на квартиру( св-во о праве на наследство, договор дарения и т.д.)

Кадастровый паспорт

Выписка из ЕГРП

Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам и электроэнергии

Архивная выписка их домовой книги

Согласие супруга (если квартира приобреталась в браке)

Сам договор купли-продажи

Доверенность ( если будет представитель)

Заявление (оформляет регистратор)

Паспорта сторон

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)
Статья 14. Удостоверение государственной регистрации прав
1. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав.
Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. При этом специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки и представленном в форме электронного документа, подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора.

3) Нужна ли мне ген доверенность от матери, чтобы я смог самостоятельно «бегать по кабинетам», собирая документы? И где ген доверенность оформить и как она называется по юридически?
Алексей

Да, необходимо оформить нотариальную доверенность на право представления интересов во всех инстанциях, образец доверенности как правило есть у нотариуса

4) Какие еще нужны справки и из каких инстанций, как то ПНД, например?
Алексей

Как правило, справку из ПНД предоставляют по требованию покупателя, но если есть желание можете сделать заранее, чтобы не терять время

5) Как происходит продажа (договор оформляем у нотариуса или у юриста или в банке или еще где-то, как-то)?
Алексей

Договор составляется в простой письменной форме, обязательному нотариальному заверению не подлежит. Составить договор может любой юрист на сайте

ГК РФ Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

6) Можно ли подключить ипотеку для покупателя, к кому обратиться по данному вопросу?
Алексей

Ипотека будет или нет, зависит от покупателя, если у него не будет достаточно наличных средств и банк одобрит ипотеку, то продать можете в т.ч. с использованием заемных средств (ипотеки)

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 23.06.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки
1. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.
2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.
Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.
При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство. При этом истребование у заявителя иных касающихся залогодержателя документов и сведений не допускается.
Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации
1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости
1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

7) Где взять договор купли-продажи, как он правильно называется, как его оформлять и где?
Алексей

Оформить можете у любого юриста на сайте, обратиться в любую юр. компанию и Вам его также могут составить, также может составить и нотариус, если решите оформлять нотариально сделку.

Называется: договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры)

8) Ячейка в банке, ипотека или… Есть ли еще какие-то способы продажи?
Алексей

Передать средства могут:

1. С использованием ипотеки, т.е. будет первоначальная сумма — аванс, а далее остаток суммы будет перечислен банком на ваш счет, после оформления права собственности покупателем.

2. Наличные средства, путем перечисления на Ваш счет

3. Наличные средства, путем написания расписки

4. наличные средства с передать с использованием ячейки

9) Кто платит за ячейку и нужно ли обязанность оплаты включать в договор? И вообще есть ли описание механизма оплаты в самом договоре?
Алексей

В договоре прописываете все условия оплаты и сроки, в т.ч. можете включить условие об использовании ячейки, если желаете

10) Нужно ли мне проверять покупателя, на что его проверять и как?
Алексей

Этого не требуется, т.к. его задача только передать Вам средства и прийти на сделку. Только если удостовериться. что у него есть вся сумма, но обязать подтвердить наличие средств не можете

11) Какие подводные камни? Какие есть схемы обмана собственника покупателем? Чего стоит опасаться и на что обращать внимание?
Алексей

Если у покупателя будут использоваться кредитные средства (ипотека), удостовериться, что банком ипотека одобрена, чтобы не получилось так, что будет подписан договор предварительный, а далее банк не одобрит и Вам придется аванс/задаток возвращать, теряю других реальных покупателей

12) Есть ли обязательный регламент который регулирует продажу квартиры, в случае нарушения которого все становиться не действительным?
Алексей

Только если в судебном порядке договор купли-продажи будет признан недействительным, но это могут сделать только Ваши родственники, или вы сами

13) Какими законами регулируется купля продажа квартир?
Алексей

Главой 30 Гражданского кодекса РФ, параграф 7: ст. 549-558

14) Какие налоги необходимо будет заплатить после продажи квартиры? Нужно ли подавать декларацию и когда?
Алексей

Никаких налогов платить не требуется, т.к. квартира более 3 лет в собственности

15) Если покупатель решил взять ипотеку на эту квартиру, какие мои действия? Как и с кем будет совершена сделка? между мной и банком? Может ли банк каким-то образом обмануть собственника?
Алексей

Банк обмануть не может, т.к. средства банком перечисляются продавцу после того, как покупателем будет оформлена собственность на квартиру.

При использовании ипотеки также будет заключен договор купли- продажи, только средства вы получите не сразу, а в день получения покупателем документа о том, что собственность оформлена на него, далее он должен обратиться с данным документов (на сегодняшний день это выписка их ЕГРП) в банк и на основании данного документа будет проведено перечисление средств на Ваш счет.

16) можно ли выписываться «в никуда»? Чем это грозит, можно ли пользоваться авто? действительны ли будут водительские права после продажи, т.к. другая недвижимость будет покупаться не сразу?
Алексей

Авто пользоваться можно, регистрация никаким образом на пользование авто не сказывается и на права аналогично.

За проживание без регистрации предусмотрена административная ответственность

КоАП РФ, Статья 19.15.1. Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации
1. Проживание гражданина Российской Федерации по месту пребывания или по месту жительства в жилом помещении без регистрации либо допущение такого проживания нанимателем или собственником этого жилого помещения свыше установленных законом сроков — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на нанимателей, собственников жилого помещения (физических лиц) — от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от двухсот пятидесяти тысяч до семисот пятидесяти тысяч рублей.

17) Можно ли оформить договор в иностранной валюте? это законно?
Алексей

Рубль является законным платежным средством, а, следовательно, все денежные обязательства должны быть выражены именно рублях. В то же время это не означает, что закон запрещает сторонам устанавливать цену именно в долларах или евро. Но в этом случае покупатель и продавец обязаны зафиксировать сумму пересчета выбранной ими валюты в рубли по курсу ЦБ РФ на момент заключения договора.

ГК РФ Статья 140. Деньги (валюта)
1. Рубль является законным платежным средством, обязательным к приему по нарицательной стоимости на всей территории Российской Федерации.
Платежи на территории Российской Федерации осуществляются путем наличных и безналичных расчетов.
2. Случаи, порядок и условия использования иностранной валюты на территории Российской Федерации определяются законом или в установленном им порядке.
ГК РФ Статья 317. Валюта денежных обязательств
1. Денежные обязательства должны быть выражены в рублях (статья 140).
2. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю, «специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
3. Использование иностранной валюты, а также платежных документов в иностранной валюте при осуществлении расчетов на территории Российской Федерации по обязательствам допускается в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом или в установленном им порядке.

1) Каков механизм продажи квартиры (последовательность действий, пошаговая инструкция)?
Алексей

Здравствуйте. Находите продавца сами либо через агентство недвижимости. Заключаете с продавцом договор купли — продажи, акт приема — передачи, получаете средства, пишите расписку в получении, продавец регистрирует переход права собственности в Росреестре. Заранее можете подготовить все документы: свидетельство о праве собственности, выписку из ЖКУ, ТСЖ и т.д. об отсутствии задолженности по платежам.

2) Какие документы необходимы для продажи и время их действия?
Алексей

Свидетельство о праве собственности, паспорт, доверенность. Первые два бессрочны (паспорт до замены), доверенность можно составить на полгода или меньше или больше.

3) Нужна ли мне ген доверенность от матери, чтобы я смог самостоятельно «бегать по кабинетам», собирая документы? И где ген доверенность оформить и как она называется по юридически?
Алексей

Да, доверенность нужна. Оформляется у нотариуса. Так и называется — доверенность на продажу жилого помещения. Скажите нотариусу, чтобы он прописал там не только право на продажу и получение денежных средств, но и на представление интересов в любых организациях, так как придется бегать по кабинетам. Нотариус поймет и все пропишет без лишних слов.

4) Какие еще нужны справки и из каких инстанций, как то ПНД, например?
Алексей

В принципе справки не нужны (имею в виду по жилью), какие надо покупатель и сам сможет собрать и проверить. Но лучше иметь справки об отсутствии задолженности по платежам. Из ПНД справка не нужна, так как нотариус при оформлении доверенности сам проверит дееспособность матери.

6) Можно ли подключить ипотеку для покупателя, к кому обратиться по данному вопросу?
Алексей

Ипотека возможна, но это уже проблема самого покупателя. Если сможет оформить ипотеку в банке, ваше присутствие не требуется, так как это его личное дело и от вас ничего не требуется.

5) Как происходит продажа (договор оформляем у нотариуса или у юриста или в банке или еще где-то, как-то)?
Алексей

Договор не обязательно заверять у нотариуса, но если желает — можете и заверить (лишние затраты). Если ипотека — тогда привлекается банк (он сам составит договор).

7) Где взять договор купли-продажи, как он правильно называется, как его оформлять и где?
Алексей

Так и называется — договор купли — продажи жилого помещения, составить можете сами, заказать его у любого юриста или нотариуса. Подписываете и все, подаете в Росреестр на регистрацию перехода права собственности

8) Ячейка в банке, ипотека или… Есть ли еще какие-то способы продажи?
Алексей

Ячейка, ипотека (банк перечисляет на ваш счет), наличные, платеж на ваш счет, отсрочка платежа, рассрочка.

9) Кто платит за ячейку и нужно ли обязанность оплаты включать в договор? И вообще есть ли описание механизма оплаты в самом договоре?
Алексей

Как договоритесь, можете совместно, можете вы, можете включить оплату ячейки в сумму продажи, механизм оплаты прописывать обязательно.

10) Нужно ли мне проверять покупателя, на что его проверять и как?
Алексей

На платежеспособность путем проверки документов (паспорт, доверенность, путем беседы, если знаете ИНН — по базам ИП и юрлиц)

12) Есть ли обязательный регламент который регулирует продажу квартиры, в случае нарушения которого все становиться не действительным?
Алексей

Нет, такого регламента нет.

13) Какими законами регулируется купля продажа квартир?
Алексей

Гражданский кодекс, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ

14) Какие налоги необходимо будет заплатить после продажи квартиры? Нужно ли подавать декларацию и когда?
Алексей

Налог на доходы физлица в размере 13% от суммы продажи, так как в собственности до 2016 года, тогда если продажа свыше 1 млн. р. — тогда 13%, если меньше — налог не уплачивается. Декларацию подаете в следующем года после года продажи до 30 апреля.

15) Если покупатель решил взять ипотеку на эту квартиру, какие мои действия? Как и с кем будет совершена сделка? между мной и банком? Может ли банк каким-то образом обмануть собственника?
Алексей

Договор будет трехсторонним, вы, покупатель и банк. Банк перечислит вам деньги за покупателя и как правило не обманывают. Можете подстраховаться: документы на дом и акт приема — передачи подписываете после перечисления.

16) можно ли выписываться «в никуда»? Чем это грозит, можно ли пользоваться авто? действительны ли будут водительские права после продажи, т.к. другая недвижимость будет покупаться не сразу?
Алексей

Можно, на авто и права это никак не влияет, можно вообще жить без регистрации

17) Можно ли оформить договор в иностранной валюте? это законно?
Алексей

Да, закон не запрещает

Вопросы: 1) Каков механизм продажи квартиры (последовательность действий, пошаговая инструкция)?
Дополню вышеуказанное следующим:

8) Ячейка в банке, ипотека или… Есть ли еще какие-то способы продажи?

Если Вы имеет ввиду способы оплаты то это:

1) депозит нотариуса

2) наличным по расписке, при этом расчет возможен до подписания договора, после подписания, и после государственной регистрации перехода права собственности (в последнем случае, Вы вправе указать возникает или нет у Продавца право залога на предмет договора (квартиру) до полной оплаты по договоры)

3) аккредитив

4) безналичный со счета на счет

5) через ячейку

Деньги которыми могут оплатить: наличные, жилищный сертификат, ипотека

12) Есть ли обязательный регламент который регулирует продажу квартиры, в случае нарушения которого все становиться не действительным?

Да, существует несколько понятий: незаключенный договор и недействительный

Так в частности. если не будет согласовано условие о предмете, цена, порядок передачи квартиры, а также указания на зарегистрированных лиц в квартире (либо их отсутствие) договор не пройдет государственную регистрацию в Росреестре. Если договор от имени покупателя заключает представитель по доверенность, то обязательно нужно проверить наличие у него полномочий на подписание такого договора.

13) Какими законами регулируется купля продажа квартир?

Гражданский кодекс РФ.

14) Какие налоги необходимо будет заплатить после продажи квартиры? Нужно ли подавать декларацию и когда?

Вы освобождаетесь от уплаты налога.

15) Если покупатель решил взять ипотеку на эту квартиру, какие мои действия? Как и с кем будет совершена сделка? между мной и банком? Может ли банк каким-то образом обмануть собственника?

Алексей

Здравствуйте!

выскажу личное мнение по форме оплаты — мне больше нравится безотзывный аккредитив, не смотря на довольно большую его стоимость.

Статья 867. Общие положения о расчетах по аккредитиву
1. При расчетах по аккредитиву банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель.
К банку-эмитенту, производящему платежи получателю средств либо оплачивающему, акцептующему или учитывающему переводной вексель, применяются правила об исполняющем банке.
2. В случае открытия покрытого (депонированного) аккредитива банк-эмитент при его открытии обязан перечислить сумму аккредитива (покрытие) за счет плательщика либо предоставленного ему кредита в распоряжение исполняющего банка на весь срок действия обязательства банка-эмитента.
В случае открытия непокрытого (гарантированного) аккредитива исполняющему банку предоставляется право списывать всю сумму аккредитива с ведущегося у него счета банка-эмитента.
3. Порядок осуществления расчетов по аккредитиву регулируется законом, а также установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота.

зато не надо заморачиваться с авансами/задатками, для его покрытия покупатель может кредитоваться, по нему банк несет ответственность (а у банка всегда есть деньги), снимается зависимость от покупателя по доступу к ячейке или получения денег и т.п.

хотя, конечно, есть минусы, например, не все банки с ними работают, его цена, но как говориться можно больше потерять.