Как купить комнату, которая находится у Сбербанка в ипотеке?

За что можно взыскать неустойку штрафы пени? И как это грамотно написать в предварительном договоре?
Лариса

Поскольку предварительный договор обязывает к заключению договора именно на тех условиях, которые предусмотрены предварительным договором, любая из сторон вправе отказаться от заключения договора на иных условиях и, в свою очередь, вправе требовать заключения договора на условиях, согласованных в предварительном договоре.

Взыскать ничего из указанного не сможете, сможете в суд порядке требовать заключить основной договор купли -продажи.

Все дело в том, что это комната, а не квартира. И все договора нотариальные. А Сбербанк просто беспредельщик. Как я понимаю, что вариантов совершить в данном случае законно сделку без риска и без участия Банка ну просто не возможно.
Лариса

Увы нет, т.к. у вас комната в залоге у банка, и пока ипотека не будет погашена в полном объеме, банк согласие на продажу не даст

При полном погашении кредита согласие Банка на сделку разве будет нужно?
Лариса

При погашении ипотечного кредита согласие банка не потребуется. Необходимо будет получить закладную и далее снять обременения в Росреестре и все

В чем гарантии в данном случае Договора целевого займа?
Лариса

По договору целевого займа — продавец сможет полученные средства использовать только на заранее оговоренные цели, т.е. на погашение ипотечного кредита.

В нем также будет прописывается срок возврата средств, и в случае невозврата в указанный срок средств, Вы сможете взыскать средства в суд. порядке

В чем для меня существенная разница от указания в предварительном договоре суммы задатка в размере задолженности заемщика по ипотечному кредиту?
Лариса

ПО предварительному договору также смоете взыскать данную сумму

За неисполнение продавцом обязательств по заключению основного договора купли-продажи какую мне лучше предусмотреть ответственность? И как это лучше сформулировать в условиях договора?
Лариса

Как ранее указал коллега, можете

можно включить штраф например 30% от сделки.
Соболев Олег Александрович

Размер штрафа можете прописать любой, также как и иные любые условия, т.к. вы вправе сами предусмотреть любые условия при заключении договора. Стороны свободны при выборе условий договора

Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

почему не подходит договор опциона? правильно ли я понимаю, что в договоре опциона можно указать, что при снятии обременения с комнаты я даю акцепт на заключение основного договора купли продажи и тем самым снижаю свои риски продажи комнаты третьему лицу (не мне). Ведь договор опциона это безотзывная оферта продавца продать именно мне комнату. Или договор опциона вообще в данном случае нельзя заключать?
Лариса

Заключить то можете, но будут ли исполнены обязательства по нему в срок?

Тоже есть риски при его заключении

ГК РФ Статья 429.3. Опционный договор
1. По опционному договору одна сторона на условиях, предусмотренных этим договором, вправе потребовать в установленный договором срок от другой стороны совершения предусмотренных опционным договором действий (в том числе уплатить денежные средства, передать или принять имущество), ипри этом, если управомоченная сторона не заявит требование в указанный срок, опционный договор прекращается. Опционным договором может быть предусмотрено, что требование по опционному договору считается заявленным при наступлении определенных таким договором обстоятельств.

уполномоченная сторона это покупатель, т.е я
Лариса

Управомоченная сторона, верно Вы

обстоятельства — это снятие обременения с комнаты.
Лариса

Верно,

я так понимаю практики нет
Лариса

Судебной практики мало очень, т.к. опцион на заключение договора – это новая договорная конструкция, появившаяся в ГК РФ с 1 июня 2015 года.

но в других странах это работает
Лариса

Но мы в России и увы у нас пока не все так радужно, как в других странах.

Желаю Вам удачи в решении данного вопроса.

заключаете ДКП и после получения выписки из ЕГРП о регистрации права собственности в Вашу пользу передаете остаток суммы

Тут также можно использовать либо банковскую ячейку либо аккредитив

Аккредитив или ячейка позволит Вам не потерять деньги (вторую половину), так как если обременение не будет снято банк продавцу их просто не выдаст, хотя по факту Вы их продавцу и передадите, т.е и ячейка и аккредитив откроются только после того, как вы оформите комнату на себя.

Вам не нужно прописывать неустойки и штрафы, если сделка не состоится по вине продавца, то он обязан будет задаток вернуть в двойном размере

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
[Гражданский кодекс РФ]
[Глава 23]
[Статья 381]
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения
по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья
416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая
задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора
ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой
стороне двойную сумму задатка.

то можно было бы предварительный договор обеспечить залогом и тогда, в крайнем случае, вы вернули бы деньги.

Илья, предварительный договор можно обеспечить поручительством третьих лиц.

Что лучше включить неустойку/штрафы/пени? ъ

Касательно сроков, если продавец будет затягивать погашение ипотеки, то можно включить штраф например 30% от сделки.

Иные штрафы смысла не вижу прописывать, так как в ином случае лучше договор расторгать и требовать уплаты двойного задатка.

Или договор опциона вообще в данном случае нельзя заключать?

На мой взгляд договор опциона в данном случае вообще нельзя заключать.

потому что практики нет такой?

Полагаю что он применим допустим в конфигурации продавец-покупатель в магазине, где вы берете товар и несете его на кассу и оплачиваете.

Для вас наиболее хороший вариант договор купли продажи с задатком.

Все дело в том, что это комната, а не квартира. И все договора нотариальные. А Сбербанк просто беспредельщик. Как я понимаю, что вариантов совершить в данном случае законно сделку без риска и без участия Банка ну просто не возможно.
Лариса

Если речь идет о доле, то конечно все усложняется. Проблема в том, что на каждом этапе у вас риски и зависимость от третьих лиц. Если у продавца (или третьего лица с его стороны) есть ценный автомобиль (а лучше недвижимость), то можно было бы предварительный договор обеспечить залогом и тогда, в крайнем случае, вы вернули бы деньги.

Илья, предварительный договор можно обеспечить поручительством третьих лиц.
Соболев Олег Александрович

Можно конечно, но это принциипиально не отличается от обязательства продавца, так же надо взыскивать. А залог это все таки не личное обязательство, по мне так оно гораздо лучше обеспечивает возврат.