Задайте вопрос юристу
332 юриста готовы ответить сейчас.
Ответ за 15 минут
1200
Вопрос решен

Как купить комнату, которая находится у Сбербанка в ипотеке?

Проблема в том, что Сбербанк не хочет оформлять трехстороннее соглашение и вообще участвовать в сделке. Предлагает мне (покупателю) оформить с продавцом комнаты целевой займ на погашение кредита и договор купли-продажи, т.е. погасить кредит, получить Справку об отсутствии у заемщика задолженности по ипотечному кредиту, заказать из архива Закладную (срок получения в отделение Сбербанка 5 дней), а потом вместе с пакетом документов с представителем Сбербанка поехать в МФЦ и сдать документы на снятие обременения и договор купли продажи комнаты на регистрацию права собственности.

Сумма ипотечного кредита 900 000 руб., комнату собираюсь купить за 1 300 000 руб.

Я не понимаю необходимо ли мне заключать предварительный договор и будет ли его заключение законным?

Можно ли обойтись без договора займа, а включить в предварительный договор условие о получении продавцом задатка, который будет предоставлен с целью погашения ипотечного кредита?

В какой момент можно заключить основной договор купли-продажи (получение Справки об отсутствии задолженности или получения документа из росреестра об отсутствии обременения на комнату)?

Возможно ли вместо предварительного договора заключить договор опциона либо опцион на заключение основного договора купли-продажи при снятии с комнаты обременения?

Пожалуйста дайте конкретные ответы о минимизации рисков покупателя, а также укажите какие условия при такой сделке следует включить в договора с целью минимизации рисков.

Лариса
г. Санкт-Петербург
05 ноября 2016, 11:56,
вопрос №1431381
Получен гонорар 45 %
Я не понимаю необходимо ли мне заключать предварительный договор и будет ли его заключение законным?
Лариса

Здравствуйте, да, заключение данного договора будет законным, т.к. в нем вы можете прописать сроки для заключения основного договора, сумму, которую вносите продавцу. Также обязательно пропишите ответственность продавца, при отказе заключить в указнные сроки ДКП

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор
1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Можно ли обойтись без договора займа, а включить в предварительный договор условие о получении продавцом задатка, который будет предоставлен с целью погашения ипотечного кредита?
Лариса

Да, безусловно В данном случае, считаю, что договор займа Вам не требуется.

В какой момент можно заключить основной договор купли-продажи (получение Справки об отсутствии задолженности или получения документа из росреестра об отсутствии обременения на комнату)?
Лариса

После получения документа о том, что снято обременение.

Пожалуйста дайте конкретные ответы о минимизации рисков покупателя, а также укажите какие условия при такой сделке следует включить в договора с целью минимизации рисков.
Лариса

Риски в том, что Вы можете передать аванс, продавец погасит ипотечный кредит, снимет обременение и передумает продавать или продаст третьим лицам В таком случае средства с вероятностью — 100% придется взыскивать в суд. порядке.

Т.е. Вы по предварительному договору передаете сумму в размере 900 000 р, продавец погашает ипотечный кредит, берет закладную, снимает обременение, получает документ в МФЦ/Росреестре о снятии обременения, заключаете ДКП и после получения выписки из ЕГРП о регистрации права собственности в Вашу пользу передаете остаток суммы

05 ноября 2016, 12:53
0
0
Лариса
Клиент
г. Санкт-Петербург

За что можно взыскать неустойку штрафы пени? И как это грамотно написать в предварительном договоре?

05 ноября 2016, 14:27
За что можно взыскать неустойку штрафы пени? И как это грамотно написать в предварительном договоре?
Лариса

Поскольку предварительный договор обязывает к заключению договора именно на тех условиях, которые предусмотрены предварительным договором, любая из сторон вправе отказаться от заключения договора на иных условиях и, в свою очередь, вправе требовать заключения договора на условиях, согласованных в предварительном договоре.

Взыскать ничего из указанного не сможете, сможете в суд порядке требовать заключить основной договор купли -продажи.

05 ноября 2016, 14:55
0
0
Все дело в том, что это комната, а не квартира. И все договора нотариальные. А Сбербанк просто беспредельщик. Как я понимаю, что вариантов совершить в данном случае законно сделку без риска и без участия Банка ну просто не возможно.
Лариса

Увы нет, т.к. у вас комната в залоге у банка, и пока ипотека не будет погашена в полном объеме, банк согласие на продажу не даст

05 ноября 2016, 14:59
0
0
При полном погашении кредита согласие Банка на сделку разве будет нужно?
Лариса

При погашении ипотечного кредита согласие банка не потребуется. Необходимо будет получить закладную и далее снять обременения в Росреестре и все

05 ноября 2016, 15:11
0
0
В чем гарантии в данном случае Договора целевого займа?
Лариса

По договору целевого займа — продавец сможет полученные средства использовать только на заранее оговоренные цели, т.е. на погашение ипотечного кредита.

В нем также будет прописывается срок возврата средств, и в случае невозврата в указанный срок средств, Вы сможете взыскать средства в суд. порядке

В чем для меня существенная разница от указания в предварительном договоре суммы задатка в размере задолженности заемщика по ипотечному кредиту?
Лариса

ПО предварительному договору также смоете взыскать данную сумму

За неисполнение продавцом обязательств по заключению основного договора купли-продажи какую мне лучше предусмотреть ответственность? И как это лучше сформулировать в условиях договора?
Лариса

Как ранее указал коллега, можете

можно включить штраф например 30% от сделки.
Соболев Олег Александрович

Размер штрафа можете прописать любой, также как и иные любые условия, т.к. вы вправе сами предусмотреть любые условия при заключении договора. Стороны свободны при выборе условий договора

Статья 421. Свобода договора
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
05 ноября 2016, 15:37
0
0
почему не подходит договор опциона? правильно ли я понимаю, что в договоре опциона можно указать, что при снятии обременения с комнаты я даю акцепт на заключение основного договора купли продажи и тем самым снижаю свои риски продажи комнаты третьему лицу (не мне). Ведь договор опциона это безотзывная оферта продавца продать именно мне комнату. Или договор опциона вообще в данном случае нельзя заключать?
Лариса

Заключить то можете, но будут ли исполнены обязательства по нему в срок?

Тоже есть риски при его заключении

ГК РФ Статья 429.3. Опционный договор
1. По опционному договору одна сторона на условиях, предусмотренных этим договором, вправе потребовать в установленный договором срок от другой стороны совершения предусмотренных опционным договором действий (в том числе уплатить денежные средства, передать или принять имущество), ипри этом, если управомоченная сторона не заявит требование в указанный срок, опционный договор прекращается. Опционным договором может быть предусмотрено, что требование по опционному договору считается заявленным при наступлении определенных таким договором обстоятельств.
05 ноября 2016, 16:40
0
0
уполномоченная сторона это покупатель, т.е я
Лариса

Управомоченная сторона, верно Вы

обстоятельства — это снятие обременения с комнаты.
Лариса

Верно,

я так понимаю практики нет
Лариса

Судебной практики мало очень, т.к. опцион на заключение договора – это новая договорная конструкция, появившаяся в ГК РФ с 1 июня 2015 года.

05 ноября 2016, 17:05
0
0
но в других странах это работает
Лариса

Но мы в России и увы у нас пока не все так радужно, как в других странах.

Желаю Вам удачи в решении данного вопроса.

05 ноября 2016, 17:15
0
0
Получен гонорар 35 %

Здравствуйте

Я не понимаю необходимо ли мне заключать предварительный договор и будет ли его заключение законным?

Вполне рабочий вариант. Можно заключить предварительный договор с задатком.

Можно ли обойтись без договора займа, а включить в предварительный
договор условие о получении продавцом задатка, который будет
предоставлен с целью погашения ипотечного кредита?

Да, возможно.

Также рекомендую указать примерные сроки, в которые должен быть возвращен задаток, в случае не оформления сделки купли-продажи, не снятии обременения.

Еще рекомендую попросить у Продавца представить поручителя по сделки и желательно не одного. Т.е. чтобы в случае невыплаты задатка Вы могли взыскать деньги и с поручителей

В какой момент можно заключить основной договор купли-продажи
(получение Справки об отсутствии задолженности или получения документа
из росреестра об отсутствии обременения на комнату)?

В момент снятия обременения (получении об этом выписки из ЕГРП

Возможно ли вместо предварительного договора заключить договор
опциона либо опцион на заключение основного договора купли-продажи при
снятии с комнаты обременения?

Возможно, но предварительный договор наиболее лучше обезопасить ваша права.

Пожалуйста дайте конкретные ответы о минимизации рисков покупателя, а
также укажите какие условия при такой сделке следует включить в
договора с целью минимизации рисков.

05 ноября 2016, 12:54
0
0
заключаете ДКП и после получения выписки из ЕГРП о регистрации права собственности в Вашу пользу передаете остаток суммы

Тут также можно использовать либо банковскую ячейку либо аккредитив

05 ноября 2016, 12:55
0
1
Лариса
Клиент
г. Санкт-Петербург

какие условия включить в предварительный договор об ответственности продавца в случае неисполнения своих обязательств по заключению основного договора купли-продажи? Что лучше включить неустойку/штрафы/пени?

05 ноября 2016, 14:22

Аккредитив или ячейка позволит Вам не потерять деньги (вторую половину), так как если обременение не будет снято банк продавцу их просто не выдаст, хотя по факту Вы их продавцу и передадите, т.е и ячейка и аккредитив откроются только после того, как вы оформите комнату на себя.

Вам не нужно прописывать неустойки и штрафы, если сделка не состоится по вине продавца, то он обязан будет задаток вернуть в двойном размере

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком
[Гражданский кодекс РФ]
[Глава 23]
[Статья 381]
1. При прекращении обязательства до начала его исполнения
по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья
416) задаток должен быть возвращен.
2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая
задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора
ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой
стороне двойную сумму задатка.
05 ноября 2016, 14:55
0
0
то можно было бы предварительный договор обеспечить залогом и тогда, в крайнем случае, вы вернули бы деньги.

Илья, предварительный договор можно обеспечить поручительством третьих лиц.

Что лучше включить неустойку/штрафы/пени? ъ

Касательно сроков, если продавец будет затягивать погашение ипотеки, то можно включить штраф например 30% от сделки.

Иные штрафы смысла не вижу прописывать, так как в ином случае лучше договор расторгать и требовать уплаты двойного задатка.

05 ноября 2016, 14:58
0
0
Лариса
Клиент
г. Санкт-Петербург

почему не подходит договор опциона? правильно ли я понимаю, что в договоре опциона можно указать, что при снятии обременения с комнаты я даю акцепт на заключение основного договора купли продажи и тем самым снижаю свои риски продажи комнаты третьему лицу (не мне).

Ведь договор опциона это безотзывная оферта продавца продать именно мне комнату.

Или договор опциона вообще в данном случае нельзя заключать?

05 ноября 2016, 16:13
Или договор опциона вообще в данном случае нельзя заключать?

На мой взгляд договор опциона в данном случае вообще нельзя заключать.

05 ноября 2016, 16:36
0
0
потому что практики нет такой?

Полагаю что он применим допустим в конфигурации продавец-покупатель в магазине, где вы берете товар и несете его на кассу и оплачиваете.

Для вас наиболее хороший вариант договор купли продажи с задатком.

05 ноября 2016, 17:25
0
0
Получен гонорар 20 %

Здравствуйте.

Можно ли обойтись без договора займа, а включить в предварительный
договор условие о получении продавцом задатка, который будет
предоставлен с целью погашения ипотечного кредита?

Обойтись можно, но я бы посоветовала заключение именно Договора целевого займа, с точки зрения безопасности и правовой гарантии в случае отказа Продавца Вам продать квартиру и денежные средства передавать именно по Договору займа, подтвердив передачу распиской от Продавца.

Я не понимаю необходимо ли мне заключать предварительный договор и будет ли его заключение законным?

Да, Предварительный договор плюс Договор займа.

В какой момент можно заключить основной договор купли-продажи (получение
Справки об отсутствии задолженности или получения документа из
росреестра об отсутствии обременения на комнату)?

Договор купли-продажи заключается как только Вы убедитесь, что снято обременение с данной жилой площади.

Возможно ли вместо предварительного договора заключить договор опциона либо опцион на заключение основного договора купли-продажи при снятии с комнаты обременения?

Не вижу необходимости.

Пожалуйста дайте конкретные ответы о минимизации рисков покупателя, а также укажите какие условия при такой сделке следует включить в договора с целью минимизации рисков.

Риск — это после снятия Продавцом обременения — его отказ продавать Вам данное жилое помещение.

Как себя лучше обезопасить:

а) Предварительный договор

б) Договор целевого займа и именно по нему передавать деньги

в) деньги передавать сразу в Банке

г) И соответственно проверить квартиру на наличие всего пакета документов, справок об отсутствии задолженности и справок об отсутствии зарегистрированных лиц.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

05 ноября 2016, 13:11
0
0
Лариса
Клиент
г. Санкт-Петербург

В чем гарантии в данном случае Договора целевого займа? В чем для меня существенная разница от указания в предварительном договоре суммы задатка в размере задолженности заемщика по ипотечному кредиту?

За неисполнение продавцом обязательств по заключению основного договора купли-продажи какую мне лучше предусмотреть ответственность? И как это лучше сформулировать в условиях договора?

05 ноября 2016, 15:05
Лариса
Клиент
г. Санкт-Петербург

Я не понимаю в чем разница. Пожалуйста ответьте.

05 ноября 2016, 15:22
Пожалуйста дайте конкретные ответы о минимизации рисков покупателя, а также укажите какие условия при такой сделке следует включить в договора с целью минимизации рисков.
Лариса

Добрый день,

Схема рисковая, но если делать, то рекомендую так.

Составляете сразу основной договор купли-продажи с актом приема передачи (пишите что залога и обременений нет), дату не проставляете, все подписанные экземпляры договора оставляете себе.

Идете с продавцом в банк, вместе с ним погашаете ипотеку с получением справки, что долг погашен, составляете на компютере расписку без даты, он подписывает.

Сняв обременения в росреестре, проставляете даты в основном договоре и расписке (датой позже снятия обременения) регистрируете переход права собственности.

На 100% риск продажи третьему лицу не снимается, но благодаря возможности играть с датой и наличии основного договора с актом приема-передачи можно минимизировать риски.

05 ноября 2016, 14:37
0
0
Лариса
Клиент
г. Санкт-Петербург

Все дело в том , что это комната, а не квартира. И все договора нотариальные.

А Сбербанк просто беспредельщик.

Как я понимаю, что вариантов совершить в данном случае законно сделку без риска и без участия Банка ну просто не возможно.

05 ноября 2016, 14:46
Все дело в том, что это комната, а не квартира. И все договора нотариальные. А Сбербанк просто беспредельщик. Как я понимаю, что вариантов совершить в данном случае законно сделку без риска и без участия Банка ну просто не возможно.
Лариса

Если речь идет о доле, то конечно все усложняется. Проблема в том, что на каждом этапе у вас риски и зависимость от третьих лиц. Если у продавца (или третьего лица с его стороны) есть ценный автомобиль (а лучше недвижимость), то можно было бы предварительный договор обеспечить залогом и тогда, в крайнем случае, вы вернули бы деньги.

05 ноября 2016, 14:52
0
0
Илья, предварительный договор можно обеспечить поручительством третьих лиц.
Соболев Олег Александрович

Можно конечно, но это принциипиально не отличается от обязательства продавца, так же надо взыскивать. А залог это все таки не личное обязательство, по мне так оно гораздо лучше обеспечивает возврат.

05 ноября 2016, 15:14
0
0
Юрист
Консультация юриста бесплатно
8 499 938-65-20