Как росторгнуть договор аренды?

Артур, добрый день

Для того, чтобы в полной мере оценить вашу ситуацию необходимо знать, какие именно условия расторжения договора, вы с арендатором указали в договоре.

Гражданский кодекс РФ устанавливает общие условия расторжения договора по инициативе арендодателя:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2)существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в
соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство
капитального ремонта является обязанностью арендатора.
ст. 619, «Гражданский кодекс Российской Федерации

Я, Арендодатель, хочу расторгнуть договор с арендатором, но не могу, весь составленный договор составлен в пользу арендатора, причина, заниженная арендная ставка, и другое! пожалуста подскажите есть у меня такое право расторгнуть договор аренды досрочно, уведомив арендатора
Артур

Добрый день.

Расторгнуть просто так не можете, только если есть основания, предусмотренные в договоре или в законе.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)ГК РФ Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателяПо требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016)ГК РФ Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства.
(абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. Утратил силу с 1 июня 2015 года. — Федеральный закон от 08.03.2015 N 42-ФЗ.
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Если таких оснований нет, то соответственно боюсь, что расторгнуть договор не получится — только если договариваться.

Здравствуйте.

Закон, а именно ГК РФ, запрещает односторонний отказ от исполнения договора — т.е. одностороннее расторжение договора, если это не обусловлено нарушениями со стороны арендатора. Виды нарушений указаны в ст. 619 ГК РФ, ее коллега привел выше, дублировать не буду. Причем даже при таких нарушениях договор расторгается в суде.

Еще один случай — если в вашем договоре прямо предусмотрено ваше право в одностороннем порядке расторгнуть договор, с обращением в суд или без такового. Для того, чтобы понять, можете ли вы без уважительной причины расторгнуть ваш договор, нужно видеть его текст. Или вам самим посмотреть, есть ли в договоре пункт, дозволяющий вам расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Уважаемый Артур! Доброго! В дополнение к мнению уважаемого и профессионального коллеги примите следующее:

во-первых, надо видеть сам текст договора.

А, во-вторых, «заниженная арендная плата» не может быть основанием для расторжения договора аренды.

Далее, согласно ст.619 ГК РФ

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Артур, добрый вечер! Согласно ст. 610 Гражданского кодекса

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц,а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

если в договоре срок на который он заключен указан, то применяется ст. 619 ГК приведенная в первом ответе при этом договором могут быть установлены иные основания для досрочного расторжения по требованию арендодателя

также в судебном порядке договор, при недостижении согласия сторонами и отсутствии существенного нарушения условий арендодателем может быть расторгнут по основаниям ст. 452 ГК

1.Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения,если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересамлибо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

ра, причина, заниженная арендная ставка, и другое! пожалуста подскажите есть у меня такое право расторгнуть договор аренды досрочно, уведомив арендатора
Артур

Здравствуйте. Выложите пожалуйста договор

Общие основания для расторжения предусмотрены ст. 619 гк и только через суд.

На счет 60- 90 дней — надо смотреть договор. По общему правилу — нужно это делать за 90 дней — 3 мес.

Здравствуйте, Артур вас не устраивает арендная плата которую платит вам арендатор и на основании этого вы хотите расторгнуть договор аренды. Здесь возникает вопрос что за имущество вы сдали в аренду. От этого зависит какие нормы права нам следует применять для того чтобы решить вашу проблему. Второй вопрос между кем составлен договор аренды между физическими лицами или между юридическими лицами или договор составлен между юридическим и физическим лицом. Также возникает вопрос на какой срок вы сдали имущество в аренду.

Если в договоре аренды имеется юридическое лицо и вы сдали в аренду недвижимое имущество то согласно ст. 609 ГК РФ" Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом."

Если этого не сделали то можно руководствоаться ст. 169 ГК РФ :«За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.»

Это первый вариант. Второй вариант который я вам хочу предложить это не расторгать договор аренды а на основании ч. 3 ст. 614 ГК РФ" если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества." а лишь заключить дополнительное соглашение с вашим арендатором на новых взаимовыгодных условия. Где вы сможете прописать и новый размер арендной платы, которая стала камнем преткновения в отношениях с арендатором.

Что касается всего остального то как указывали коллеги выше закон устанавливает следующие случаи расторжения договора по инициативе арендодателя ст. 619 ГК РФ :«По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.»

Срок предупреждения о расторжении договора согласно ст. 610 ГК РФ :«Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.»

Пожалуйста оцените наш ответ.