Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Расторжение ДДУ после регистрации, но до первого взноса
Добрый день! Подписали с женой и застройщиком ДДУ, ипотечный кредит в Сбербанке. ДДУ зарегистрировали 02.09, необходимо оплатить в течении 14 дней, но изменились обстоятельства, хотим расторгнуть, грозит ли это штрафными санкциями или только пени за каждый день просрочки оплаты? В ДДУ прописано, что "Сторона, не исполнившая своиз обяз-тв обязана уплатить др.Стороне неустойки (1/300) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки". Не откажемся от помощи юриста чтобы помог написать уведомление о расторжении, съездил на переговоры к застройщику. Застройщик в центре, на Тверской.
Здравствуйте. А Вы к застройщику уже обращались? Можно расторгнуть по соглашению сторон, но это если застройщик не против.
Добрый день, Марат.
Дело в том, что закон не допускает возможности просто так участника расторгнуть ДДУ, только при наличии установленных в законе или договоре оснований.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»Статья 9. Расторжение договора 1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Под данные пункты Вы не попадаете как я понимаю, поэтому рекомендую внимательно изучить ДДУ, либо скинуть его сюда нам, возможно в самом ДДУ будет прописано право участника отказать от договора.
Если же такого там не будет, то в такой ситуации все, что можно порекомендовать — это найти нового покупателя и заключить с ним договор уступки Ваших прав требования. То есть все обязательства перейдут к нему, деньги Вы получите от него же.
С Уважением.
Васильев Дмитрий.
На сайте "защита дольщиков" есть мнение: "Из изложенного следует, что Вы вправе отказаться от договора участия в долевом строительстве без объяснения причин при условии оплаты застройщику фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. По опыту можем сказать, что, как правило, таких расходов у застройщика не находится, и по сути дольщику ничего компенсировать не приходится". Не хочу потом долго долго искать покупателя.
На сайте «защита дольщиков» есть мнение: «Из изложенного следует, что Вы вправе отказаться от договора участия в долевом строительстве без объяснения причин при условии оплаты застройщику фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. По опыту можем сказать, что, как правило, таких расходов у застройщика не находится, и по сути дольщику ничего компенсировать не приходится». Не хочу потом долго долго искать покупателя.
Марат
Это мнение расходится с положениями ст. 9 214-ФЗ.
Уважаемый Марат! Здравствуйте! По общим правилам обязательства сторонами должны исполняться надлежащим образом, при этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ст.ст.309,310 ГК РФ).
Согласно ч.ч.1,1.1 ст.9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
(в ред. Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Если у Вас этих случаев нет, то только по соглашению сторон. Или уже расторгайте через суд в порядке ст.ст.450-453 ГК РФ.
Уважаемый Марат! В дополнение к мнениям уважаемых и профессиональных коллег примите следующее:
к убыткам Застройщика может быть отнесены его расходы на государственную регистрацию ДДУ, соглашения о расторжении ДДУ (внесение записи в ЕГРП), возможно, как уже написали, какие -то иные санкции, указанные в ДДУ.
Иного здесь точно не будет.
Марат, добрый день! Согласно ст. 9 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
к иным случаям относится расторжение договора в связи с существенным изменением условий в порядке ст. 451 ГК
1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
4. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Т.е. если по соглашению сторон его расторгнуть не удастся остается обращаться в суд. Последствия расторжения по соглашению сторон как правило прописываются в договоре
Ну и в принципе ст. 32 Закона о защите прав потребителя тут применима
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
т.к. ч. 1 ст. 9 214-ФЗ предусматривает иные случаи отказа от договора в одностороннем порядке, но уже с учетом необходимости возмещения застройщику фактических затрат размер которых он должен подтвердить
В договоре можно расторгнуть только по неисполнению Застройщиком обязательств.
Марат
Условия договора, ограничивающие права потребителя предусмотренные законом ничтожны
п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
«О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
Ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-I «О защите прав потребителей», статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года N 395-I «О банках и банковской деятельности»).
такие условия договора противоречат как ст. 32 Закона о ЗПП так и ст. 9 214-ФЗ. Ничтожность подразумевает, что данные условия не требуется оспаривать в судебном порядке, в случае спора (в т.ч. в суде) они просто не применяются а применяются соответствующие нормы законодательства
Это мнение расходится с положениями ст. 9 214-ФЗ.
Васильев Дмитрий
Статья 32 ЗоЗПП, по которой советую расторгать договор на сайте, в данном случае не применяется,
Болтунова Марина
Применяется, т.к. перечни оснований для расторжения договора не являются исчерпывающими т.к. и в одностороннем и в судебном порядке договор может быть расторгнут «в иных предусмотренных федеральным законом случаях». иные случаи — это ст. 32 Закона о ЗПП, ст. 451 ГК
Здравствуйте!
Поскольку речь идет о заключении договора для личных, семейных нужд, то применяется Закон о защите прав потребителей, позволяющий в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, направив застройщику уведомление об этом.
При этом договор будет прекращен в момент получения данного уведомления.
Применяемые нормы права:
ст.32 Закона о защите прав потребителей
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время
при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.
ст.450.1 ГК РФ
Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором
право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Договор прекращается
с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
грозит ли это штрафными санкциями или только пени за каждый день просрочки оплаты?
Марат
Это грозит выплатой неустойки за каждый день просрочки начиная с 15 дня, так как
необходимо оплатить в течении 14 дней
Марат
А также фактически понесенные им расходы, связанные с исполнением обязательств по данному договору, которые должны быть документально подтверждены.
На сайте «защита дольщиков» есть мнение: «Из изложенного следует, что Вы вправе отказаться от договора участия в долевом строительстве без объяснения причин при условии оплаты застройщику фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. По опыту можем сказать, что, как правило, таких расходов у застройщика не находится, и по сути дольщику ничего компенсировать не приходится». Не хочу потом долго долго искать покупателя.
Марат
Да, все верно. Поскольку застройщик не понес никаких расходов, то и компенсировать ему нечего. Это Ваше право, в ответе выше нормы привел.
Статья 32 ЗоЗПП, по которой советую расторгать договор на сайте, в данном случае не применяется, т.к. есть закон о ДДУ который является специальным законом по отношению к Закону о ЗПП и именно этим законом предусмотрена возможность расторжения договора по основаниям указанным в нем.
Болтунова Марина
Применяется Марина!
Внимательно смотрим ст.9 ФЗ 214
1. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
То есть, перечень оснований не является исчерпывающим.
п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17
«О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.
А ФЗ 214 не регулирует этот случай, поэтому ст.32 ЗоЗПП применяется.
На сайте «защита дольщиков» есть мнение: «Из изложенного следует, что Вы вправе отказаться от договора участия в долевом строительстве без объяснения причин при условии оплаты застройщику фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. По опыту можем сказать, что, как правило, таких расходов у застройщика не находится, и по сути дольщику ничего компенсировать не приходится». Не хочу потом долго долго искать покупателя.
Марат
Здравствуйте. Статья 32 ЗоЗПП, по которой советую расторгать договор на сайте, в данном случае не применяется, т.к. есть закон о ДДУ который является специальным законом по отношению к Закону о ЗПП и именно этим законом предусмотрена возможность расторжения договора по основаниям указанным в нем.
ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 июня 2012 г. N 17
О РАССМОТРЕНИИ СУДАМИ ГРАЖДАНСКИХ ДЕЛ
ПО СПОРАМ О ЗАЩИТЕ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ
Отношения, регулируемые законодательством
о защите прав потребителей
2. Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
10. В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.
Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
4 декабря 2013 года
ОБЗОР
ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СУДАМИ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СВЯЗИ
С УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ
ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
При рассмотрении дел о расторжении договора участия в долевом строительстве суды устанавливают наличие указанных в статьях 5 (части 4 и 5) и 9 (части 1 и 1.1) Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» конкретных оснований для расторжения договора участия в долевом строительстве.
Вопросы о существенности нарушения требований к качеству объекта долевого строительства (пункт 3 части 1 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости») разрешались судами с применением положений, определяющих понятие существенного недостатка товара (работы, услуги), содержащихся в преамбуле Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей».
30. При наличии предусмотренного законом основания для одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора участия в долевом строительстве он вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке, направив застройщику соответствующее уведомление согласно части 4 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления.
Многочисленная суд практика говорит об обратном.
Самарин Александр
Применяется, т.к. перечни оснований для расторжения договора не являются исчерпывающими
Власов Андрей
Вы прочитайте, что написал ВС РФ, а то что применяют нижестоящие суды, это вопрос, я как Вы читала эти решения, но с их позицией не согласна.
ВС указал, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом. В обзоре ВС РФ указал, что должны быть конкретные основания для расторжения.
Желание клиента расторгнуть договор, только потому что ему так захотелось, без указания причин, как это делается по ст. 32, не является основанием.
Андрей, перечень действительно не закрыт, но лично я считаю, что данная формулировка относится не к законодательству о защите прав потребителей, а к иным специальным нормам, которые регулируют данный вопрос в иных законах. И насчет 451 ГК РФ я ничего не писала.
Долевое участие в строительстве — взаимовыгодный альянс между застройщиком и дольщиками, и если дольщик хочет его разорвать, значит он не видит в этом своей выгоды. Закон должен защищать право выгоды не только застройщика, но и дольщиков, видимо этим руководствуются судьи вынося решение в пользу дольщика.
Не обращался, уверен что застройщик пойдет неохотно, т.к. продажи сейчас идут вяло, боюсь без юриста что-нибудь не то подписать у застройщика.
А вообще все случаи одностороннего расторжения договора указаны в законе:
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 03.07.2016)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
То есть смотрите в договоре есть ли возможность расторгнуть без всяких причин договор или по соглашению сторон.