Как лучше поступить: оформить договор дарения или купли-продажи?

Здравствуйте, Ольга!

Сейчас хочу чтобы мама сделала мне дарственную с отсрочкой, как это сделать.

Что Вы имеете ввиду под дарственной с отсрочкой? Передачу дома после смерти дарителя? Такой договор будет ничтожен, к нему будут применятся нормы о наследовании.

ГК РФ Статья 572. Договор дарения
3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.
К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

И еще, может ли она мне его продать сейчас (дом куплен в феврале 2016), что бы сделать возврат подоходного налога.

Возврат подоходного налога в случае покупки дома у мамы Вы не получите, поскольку это сделка между взаимозависимыми лицами. Кроме того, при продаже маме придется уплатить налог на доходы физических лиц.

Налоговый кодекс РФ
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
5.
Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса.
Статья 105.1.
Взаимозависимые лица
С учетом пункта 1 настоящей статьи в целях настоящего Кодекса
взаимозависимыми лицами признаются:
11) физическое лицо, его супруг (супруга),
родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.