Налог с продажи квартиры

Здравствуйте, Светлана!

Хотим продать новую квартиру.Получено свидетельство о собственности, где указано что выдано оно на основании договора мены с городом 2015 года. Будет ли облагаться налогом квартира при ее продаже сейчас.
Светлана

Конечно будет. Ведь это новая квартира, совершенно другой объект.

Согласно ст. 131 ГК РФ

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи,
ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат
государственной регистрации в едином государственном реестре органами,
осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и
сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право
хозяйственного ведения, право оперативного управления, право
пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования,
ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных
настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 223 ГК РФ

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной
регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента
такой регистрации, если иное не установлено законом.

Получается 5летний срок для освобождения вас от уплаты налога на основании ст. 217 НК РФ будет начинаться от даты регистрации перехода к вам права собственности, которая указана в свидетельстве Ростреестра.

Эта позиция поддерживается Минфином (Письмо Минфина России от 17.10.2012 N 03-04-05/10-1199). В нем речь о предоставлении налогового вычета, но смысл тот же.

Срок владения новой квартирой для целей определения размера
предоставляемого имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 1
п. 1 ст. 220 Кодекса, исчисляетсяс даты государственной регистрации
права собственности на новую квартиру.

Соответственно, от налога освобождены вы не будете, но вправе применить налоговый вычет согласно ст. 220 НК РФ (на 1 млн. рублей или на сумму доходов от приобретения квартиры).

Будет ли облагаться налогом квартира при ее продаже сейчас. По новому закону с 2016 года надо ждать 5 лет, что бы не платить налоги.Ведь собственником я стала аж 12 лет назад.
Светлана

Да, будет облагаться, так как это новая собственность и срок владения начинает исчисляться заново

5 лет ждать не надо, достаточно трехлетнего срока, так как право собственности возникло до 01 января 2016 года

Федеральный закон от 29.11.2014 N 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»
Статья 4
3. Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Будет, так как это новая квартира. При том на нее распространяется редакция закона (ст. 220 НК РФ), действовавшая до 2016 года. А значит, квартира должна находится в собственности 3 года. Налог придется уплатить в размере 13% от суммы свыше 1 млн. руб.

Согласно ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с гл. 23 Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 210 Кодекса при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах.
Статьей 567 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам гл. 31 Гражданского кодекса Российской Федерации и существу мены. При
этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
В соответствии с п. 1 ст. 568 Гражданского кодекса Российской Федерации, если из договора мены не вытекает
иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными.
Сумма дохода, полученного по договору мены квартиры, определяется исходя из стоимости передаваемой квартиры, указанной в договоре мены.
Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на
доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от
продажи квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Если стоимость квартиры, указанная в договоре мены, равна сумме расходов на ее приобретение, налоговая база по налогу на доходы физических лиц будет равна нулю.
Кроме того, налогоплательщики также имеют право на получение имущественного налогового вычета при приобретении квартиры, в том числе по договору мены, в
соответствии с положениями пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при условии, что ранее имущественным налоговым вычетом, предусмотренным данным подпунктом, не пользовались.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на
получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов, но не более 2 000 000 руб., в частности, на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Так в том то и дело, что в договоре мены нет стоимости квартиры.
Светлана

значит по рыночной стоимости, определяемой оценщиком. применяете по аналогии с позицией Минфина

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 10 ноября 2015 г. N 03-04-05/64521
…
В расходы, связанные с приобретением квартиры, включается стоимость квартиры, указанная в договоре мены, либо, при ее отсутствии в договоре, рыночная стоимость обмениваемой квартиры, а также сумма доплаты разницы стоимости обмениваемых квартир.
Рыночная стоимость квартиры может быть установлена оценщиком, осуществляющим оценочную деятельность в рамках Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
Р.А.СААКЯН
10.11.2015

Если можно поподробней как его использовать или как это делается, не сталкивались раньше.Заранее спасибо!
Светлана

Светлана, добрый вечер!

К сказанному коллегами добавлю по последнему вопросу. Продав квартиру, вы должны уплатить 13% от полученных с продажи денег. Однако в соот. со ст. 220 НК у вас есть право уменьшить эту сумму на 1 млн. Т.е. если продали за 2 млн., налог должны будете заплатить с 1 млн.Если же указать стоимость квартиры в договоре 1 млн. то налог платить вообще не надо. С 01.01.2016 действует новая редакция НК (ст. 217.1) которая привязывает стоимость квартиры при продаже к ее кадастровой стоимости и в отношении квартир, приобретенных после 01.01.2016 такой фокус не получится, но у вас квартира приобретена в 2015 и, как отметили коллеги ранее, на нее новые правила не распространяются. Но при указании в договоре меньшей стоимости чем квартира продается фактически, есть риски с недобросовестным покупателем — передав вам миллион по расписке он может потребовать передать квартиру т.к. стоимость, указанная в договоре им будет уплачена, так что тут надо быть вниматеольней