Покупка квартиры с обременением

Составляем договор о хранении денежных средств, снимаем запрет и в случае успешного проведения сделки, она оставляет деньги себе, а если что то срывается возвращает их мне и опять накладывает запрет. И нужно ли нотариально заверить данный договор?
Светлана

Где Вы планируете хранить денежные средства?

Тогда эти 200 тысяч как правильно назвать? Задаток? Чтобы они входили в сумму первоначального взноса? Или авансовый платёж? путаюсь, честно говоря, в определениях
Светлана

Лучше как задаток, так как задаток можно вернуть в двойном размере, а аванс нет.

Однако нужно учитывать, что взыскать эти деньги то Вы с них конечно можете, но если по факту они их потратят, то могут быть серьезные проблемы с тем, чтобы фактически их получить.

У жены, а там по усмотрению или в банке или на руках
Светлана

Если все таки решитесь, то рекомендую остановить свою выбор на банке.

А между мной и женой заключается договор, по которому она отзывает иск и берет сумму долга на хранение на время проведения сделки, в случае, если все дальше проходит хорошо, то она оставляет деньги себе, а если срывается то возвращает мне сумму, и запрет собственнику
Светлана

Опять таки, такой договор не можеть иметь юридической силы, она сможет его легко оспорить.

Договор купли-продажи, где прописан задаток, который в свою очередь прописан на что будет использован?
Светлана

Все равно. Ну вот Вы прописали, а он пошел и потратил их на себя. Вы обратитесь в суд, расторгнете договор, взыщите с него эти деньги, а потом выяснится, что денег у него никаких нет и будут приставы в Вашу пользу взыскивать годами деньги, если вообще смогут взыскать.

На руки ему деньги не будут выданы, они согласны на то, что я лично выдавала деньги своими руками жене, и выдавала деньги на погашение ку. Т.Е. Заключаем соглашение о задатке, в размере 200 000 тысяч, прописываем на что какая сумма идёт, прописать, что в этом случае покупатель лицо, непосредственно
Светлана

то есть Вы хотите прямо в соглашении указать, что сумма идет на погашение задолженности?

Есть задолженность по ку платежам, порядка 100 тысяч рублей.
Светлана

Также и с коммунальными платежами, расписку напишет на триста, а по факту получит сумму уменьшенную на размер задолженности по коммунальным платежам.

Так же прописать, что при заключении договора к/п сумма задатка учитывается в качестве обеспечительного платежа. Далее составить договор предварительной к/п
Светлана

Не уверен, что банк такая расписка устроит. Почему не хотите передать 200000 рублей по расписке? По факту после подписания расписки одновременно жена подписывает расписку в счет получения алиментов, а Вы оставляете себе 100000 на коммунальные платежи.

Тоже как вариант
Светлана

касаемо жены, то деньги в счет алиментов вообще желательно передать в отделе судебных приставов

Мне не нравится, что он требует в качестве аванса деньги за коммунальные услуги. Он может расплатиться с долгом после продажи квартиры, так как долг не препятствует этому.
Григорьев Руслан

А банк может не устроить, что в квартире долг за коммунальные платежи.

Имейте ввиду, что после того, как Вы передадите деньги собственнику, он может их потратить и не погасить долг, а также может передумать продавать квартиру, так что такой вариант покупки квартиры очень рискованный.

Есть вариант, что Вы потом будете судиться с этим собственником, пытаясь вернуть свои деньги обратно

Светлана, для понимания ситуации приведу следующую судебную практику, которая подтверждает вывод о том, что снять обременение в судебном порядке (на случай, если собственник по каким-либо причинам этого не сделает) не получится.

Ситуация схожая с Вашей, но даже более простая, поскольку договор к/п уже заключен, а Вам для этого еще необходимо будет оформить ипотеку, которую при наличии обременения просто-напросто не оформят.

Апелляционное определение Челябинского областного суда от 31.07.2014 по делу N 11-7335/2014:

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, спорная квартира, расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. ****, дом N ****, квартира N **** принадлежит на праве общей долевой собственности П.С., Л.О., Л.Б. по 1/3 доли каждому (л.д. 10).
Согласно договору купли-продажи от 20 октября 2011 года П.С., Л.О., Л.Б. продали, а К.И., К.Н. купили квартиру, расположенную по адресу: г. Челябинск, ул. ****, дом N ****, квартира N ****. В этот же день между сторонами произведен расчет по договору (л.д. 9, 11, 12, 13).
20 октября 2011 года П.С., Л.О., Л.Б. К.И., К.Н. обратились в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области с заявлением о регистрации указанного договора купли-продажи.
28 октября 2011 года в адрес П.С., Л.О., Л.Б., К.И., К.Н. Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права на недвижимое имущество, поскольку постановлением судебного пристава-исполнителя Ленинского районного отдела судебных приставов г. Челябинска наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении спорной квартиры.
Установлено, что судебным приставом-исполнителем Ленинского районного отдела судебных приставов г. Челябинска возбуждено исполнительное производство в отношении Л.О., у которого имеется задолженность по алиментам перед Л.Н. 17 октября 2011 постановлением судебного пристава-исполнителя Ленинского районного отдела судебных приставов г. Челябинска наложен запрет на совершение регистрационных действий по исключению из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество в отношении 1/3 доли в праве собственности на квартиру N **** в доме N **** по ул. **** в г. Челябинске, принадлежащую Л.О. Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи от 20 октября 2011 года заключенным и освобождении имущества от ареста, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что основания, с которыми закон связывает возможность удовлетворения указанных требований, отсутствуют. Судебная коллегия согласна с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на положениях действующего законодательства, соответствуют имеющимся в деле доказательствам и правильны по существу.
Доводы К.И., К.Н. о том, что истцами были представлены все доказательства, указывающие на возникновение у них права в отношении спорного жилого помещения, договор купли-продажи спорной квартиры заключен сторонами в предусмотренной законом форме, с согласованием всех существенных условий, исполнен, регистрация перехода права собственности не была осуществлена по независящим от воли участников договора купли-продажи обстоятельствам, в связи с наложением ареста после подачи комплекта документов на регистрацию, истцы действовали добросовестно и с должной степенью осмотрительности и заботливости, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.
В силу ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности может возникнуть на основании гражданско-правовых сделок, в том числе договора купли-продажи.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ возникновение, прекращение и переход права собственности на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации, которая является в силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122 «О регистрации прав на недвижимое имущество» доказательством зарегистрированного права.
На основании ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя по договору купли-продажи недвижимости возникает только с момента регистрации сделки.
Согласно ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 511 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации
В силу п. 3 ст. 13 ФЗ от 21 июля 1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действующей на момент подачи заявления о государственной регистрации договора и перехода прав), государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом, а ипотеки жилых помещений — не позднее чем в течение пяти рабочих дней с указанного дня.
Согласно п. 4 ст. 19 указанного Федерального закона, если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.
Судом первой инстанции установлено, что запись о наложении запретительных мер в отношении спорной квартиры не была внесена до обращения с заявлением о государственной регистрации договора и перехода права собственности.
27 октября 2011 года в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области поступила копия постановления судебного пристава-исполнителя от 17 октября 2011 года о запрете регистрационных действий в отношении 1/3 доли в праве собственности на квартиру N в **** доме N **** по ул. **** в г. Челябинске.
Таким образом, сроки, установленные действующим законодательством для внесения записи в единый государственный реестр прав, регистрирующим органом не нарушены.
Как разъяснено в абз. 3 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», право собственности на недвижимое имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Из приведенных выше норм закона с учетом правовых позиций Верховного Суда РФ следует, что момент возникновения прав на недвижимое имущество обусловлен исключительно моментом государственной регистрации права на данное имущество, а не заключением договора купли-продажи.
В отсутствие государственной регистрации сделки и перехода права собственности от продавца к покупателю договор купли-продажи не может считаться заключенным. Фактическое исполнение сторонами договора не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами и не дает права К-ным требовать признания сделки заключенной в обход установленных обеспечительных мер.
В соответствии с ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В силу ч. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.
Между тем, доказательств уклонения П.С., Л.О., Л.Б. от регистрации сделки не имеется, а невозможность регистрации сделки обусловлена наличием обеспечительных мер.
В таких условиях положения статей 165 и 551 Гражданского кодекса РФ неприменимы.
Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела и основаны на правильном применении к возникшим правоотношениям норм материального права.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не установил соразмерность обеспечительной меры предмету спора, не учел интересы всех заинтересованных лиц, а также не принял во внимание, что квартира не является единоличной собственностью Л.О., данное помещение являлось единственным, и на него не может быть наложен арест в силу ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия отклоняет, как не имеющие значения для разрешения настоящего спора. Кроме того, действия судебного пристава-исполнителя Л.О. не были оспорены.
В силу ст. ст. 301, 305 Гражданского кодекса РФ только собственник или лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на ином основании, предусмотренном законом или договором, вправе требовать устранения всяких нарушений своих прав.
Иск об освобождении имущества от ареста является иском о защите права собственности или иного вещного права, а потому на момент наложения ареста истцы должны являться собственниками имущества, либо владеть им в силу закона или договора.
Доводы апелляционной жалобы судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку по существу они аналогичны тем, которые являлись предметом исследования суда первой инстанции, основаны на ошибочном толковании материального и процессуального закона, подлежащего применению для разрешения возникшего спора и фактически направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств и представленных в их подтверждение доказательств, получивших надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 198 Гражданского процессуального кодекса РФ в постановленном по делу решении, и, как не опровергающие правильности выводов суда, не могут служить основанием для его отмены.
Оснований для отмены решения по доводам жалобы судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. 328, ст. 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Челябинска от 29 апреля 2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу К.И., К.Н. — без удовлетворения.

Т.е. никакие расписки и договоры купли-продажи не помогут Вам в итоге получить квартиру, если не будет снято обременение.

Хороший вариант предложил коллега Васин Максим, в части порядка оплаты через аккредитив или счёт эскроу.

На сегодня действует масса микрофинансовых организаций, позволяющих в короткий срок решить такую проблему даже с самой плохой кредитной историей, при этом даже не придётся обращаться ни к соседям ни к родственникам.
Рублёвский Иван

Вопрос снятия обременения это все-таки не дело нескольких часов, а за тот период, пока он будет этим заниматься, ему в этих микрофинансовых организациях набежит еще столько же процентов. У них проценты очень высокие. Врядли собственника устроит такой вариант.

Также и с коммунальными платежами, расписку напишет на триста, а по факту получит сумму уменьшенную на размер задолженности по коммунальным платежам.
Урванцев Евгений

Коммунальные платежи, кроме кап.ремонта, в любом случае будут на прошлом собственнике, но я считаю, что никакие деньги отдавать ему или за него, при том, что у него кругом ( и в коммунальных платежах, и в алиментах, и не известно где еще) не следует, без получения от него что-то в залог.

Я бы вам посоветовал в этой ситуации подписать с продавцом соглашение о задатке, в котором отдельно указать, что из общей суммы задатка конкретные суммы идут на погашение задолженности по КУ и по алиментам.
Васин Максим

Коллега, уважаемый, но как клиентка потом будет " выжимать " из него этот задаток, если окажется, что имущества на нем нет НИКАКОГО больше, а сплошные долги ?

А между мной и женой заключается договор, по которому она отзывает иск и берет сумму долга на хранение на время проведения сделки, в случае, если все дальше проходит хорошо, то она оставляет деньги себе, а если срывается то возвращает мне сумму, и запрет собственнику
Светлана

НИ В коем случае!!! Жена к этому делу, к этой сделке вообще не имеет отношение

Светлана, а у этого гражданина есть еще какое-то имущество кроме квартиры? Дача, гараж, машина ?

Не уточняла.
Светлана

Смотрите, если у него что то есть, то вы ему можете передать первые деньги, те, что для жены, под залог этого имущества и будете защищены

Договор купли-продажи, где прописан задаток, который в свою очередь прописан на что будет использован?
Светлана

Все равно риск большой.Будьте внимательны и УДАЧИ вам !!

Составляем договор о хранении денежных средств, снимаем запрет и в случае успешного проведения сделки, она оставляет деньги себе, а если что то срывается возвращает их мне и опять накладывает запрет. И нужно ли нотариально заверить данный договор?
Светлана

Договор хранения как второстепенный договор, главное чтобы эти деньги она приняла в счёт оплаты алиментов и был составлен документ об этом.

Если не будет документа, ну снимет она обременение, получит деньги и опять наложит.

А между мной и женой заключается договор, по которому она отзывает иск и берет сумму долга на хранение на время проведения сделки
Светлана

Э нет, не пойдёт так. Вы кто для этой жены? Да никто. Получит деньги и обратно ИЛ подаст. Договор должен быть именно между мужем и женой.

Договор купли-продажи, где прописан задаток, который в свою очередь прописан на что будет использован?
Светлана

В теории да, так можно. Но где гарантия что:

1. Эти деньги пойдут бывшей жене?

2. Что она снимет обременение, то бишь отзовёт исполнительный?

Много рисков у Вас в таких схемах.

Тогда прописывайте в договоре за что идёт задаток точно.

А доп. соглашение с бывшей женой бессмысленно, нет у не такой обязанности отзывать исполнительный. Если отзовёт сама, то хорошо, а нет так просто закончат производство в связи с погашением долга.

Тогда эти 200 тысяч как правильно назвать? Задаток? Чтобы они входили в сумму первоначального взноса? Или авансовый платёж? путаюсь, честно говоря, в определениях
Светлана

Задаток, чтобы в случае неисполнения своих обязательств можно было в 2-м размере вернуть. Этим задаток от аванса и отличается

Если с женой пришли к соглашению, что она снимает запрет и сумму заявленную для погашения долга на время проведения сделки берет на хранение, что в этом случае?
Светлана

У нее нет полномочий снять запрет. Это полномочия судебного пристава исполнителя. Если она отзовет исполнительный лист, то в этом случае принудительные меры будут отменены.

Но, все равно мне эта схема не нравится. Куда она берет на хранение?

Да, предварительно с собственником составляется договор о задатка, где прописывается куда какая сумма идёт. А между мной и женой заключается договор, по которому она отзывает иск и берет сумму долга на хранение на время проведения сделки, в случае, если все дальше проходит хорошо, то она оставляет деньги себе, а если срывается то возвращает мне сумму, и запрет собственнику
Светлана

Сумма по договору о задатке может пойти только в счет оплаты по договору купли-продажи. Не пойдет этот вариант. Остаюсь при своем мнении в первом ответе.

Договор купли-продажи, где прописан задаток, который в свою очередь прописан на что будет использован?
Светлана

На оплату стоимости квартиры по основному договору купли-продажи. Если Вы имеете в виду на что он будет использован Продавцом, то на что пожелает.

Мы вместе едем к приставам, вместе едем гасить долги по ку. Т.Е. Деньги лично выдаются из моих рук
Светлана

Я Вам писал в первом ответе всю схему:

Если так, то заключаете предварительный договор купли-продажи с передачей собственнику обеспечительного платежа в размере 200 000 рублей.
Но, передать обеспечительный платеж нужно в присутствии бывшей супруги, которая в свою очередь сразу напишет расписку судебному приставу-исполнителю о выплате долга по алиментам в полном объеме.

Все это делаете вместе у судебного пристава-исполнителя. Она при Вас пишет расписку о том, что долг выплачен в полном объеме и претензий не имеет.

Пристав снимает запрет.
После этого заключаете основной договор, заключаете с банком кредитный договор и договор ипотеки. Если банк одобрит кредит, то регистрируете переход права в Росреестре. Соответственно вносите 300 000 рублей в счет первоначального взноса, плюс 200 000 уже будет выплачено в качестве обеспечительного платежа, а 800 000 рублей кредитные средства, которые заплатит продавцу банк.

Это если я правильно понял, что первоначальный взнос по кредиту 300 000 рублей.

Если так, то сейчас в наличии Вы должны иметь 500 000 рублей.

Первоначальный взнос 300 и миллион от банка.
Светлана

Вы пишите, что стоимость квартиры 1 300 000. Считаем. Перв. взнос — 300 000. Обеспечительный платеж — 200 000. Кредит 800 000.

Тогда эти 200 тысяч как правильно назвать? Задаток? Чтобы они входили в сумму первоначального взноса? Или авансовый платёж? путаюсь, честно говоря, в определениях
Светлана

Как угодно. Можете аванс, можете задаток, можете обеспечительный платеж. Все они войдут в счет оплаты стоимости квартиры. Лично мне больше нравится обеспечительный платеж по предварительному договору купли-продажи.

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Заключаем соглашение о задатке, в размере 200 000 тысяч, прописываем на что какая сумма идёт, прописать, что в этом случае покупатель лицо, непосредственно погагающее задолжности по данной квартире и продавец признает это задатком. Так же прописать, что при заключении договора к/п сумма задатка учитывается в качестве обеспечительного платежа. Далее составить договор предварительной к/п
Светлана

Мне не нравится, что он требует в качестве аванса деньги за коммунальные услуги. Он может расплатиться с долгом после продажи квартиры, так как долг не препятствует этому.

Прослеживается, что бывшая жена с ним заодно и заплатив им 200 000 рублей не факт, что сделка состоится. Придется обращаться в суд и взыскивать сумму задатка. Сейчас суды настроены на то, что если при предварительном договоре происходит оплата стоимости полностью или частично, то такой договор не признается предварительным. Можно конечно попробовать доказать, что это договор купли-продажи в рассрочку, но это долго и сложно. Если стоимость квартиры сильно занижена, то есть очень большие риски, что сделка не состоится.

Возможно следует настоять на том, что Вы приобретете квартиру после снятия запрета, а как этот запрет будет снят не Ваши проблемы. Собственник может взять кредит 100 000 рублей и после продажи квартиры досрочно его погасить. При этом он немного потеряет на процентах.

А пока можно заключить предварительный договор купли-продажи без задатка и аванса и указать срок заключения основного договора.

В сделке прежде всего заинтересован продавец, поэтому я бы не шел у него на поводу.

Коллега, уважаемый, но как клиентка потом будет " выжимать " из него этот задаток, если окажется, что имущества на нем нет НИКАКОГО больше, а сплошные долги?
Колковская Лада Фаридовна

Не «выжимать», а взыскивать в судебном порядке на основании соглашения о задатке и руководствуясь статьями ГК РФ, в том числе ст. 860.7 ГК РФ, если такая необходимость возникнет. Но, так как продавец, вероятно, сам заинтересован в заключении сделки КП и погашении долгов, то риск необоснованного отказа от сделки не велик. Я указал, что риски присутствуют, как и в любой сделке. Конечно, наиболее правильным в данном случае, найти другой вариант, без такой «истории», но клиент (извините, Светлана, что о вас в третьем лице), спрашивает, как обезопасить себя именно в этой ситуации. На этот вопрос мной и дан ответ.

«Если с женой пришли к соглашению, что она снимает запрет и сумму заявленную для погашения долга на время проведения сделки берет на хранение, что в этом случае?»

Я правильно вас понимаю, что вы не хотите передавать деньги жене до снятия обременения? В таком случае тоже можно воспользоваться безотзывным аккредитивом или счётом эскроу в банке, условием раскрытия, или условием для перечисления денег по которым будет снятие обременения и предоставление в банк выписки из ЕГРП подтверждающей снятие обременения. Но, всё равно, лучше даже это проделать в рамках соглашения о задатке. Договор хранения денег мне лично в этом случае кажется не уместным и не снижающие ваши риски.