Законность сделки по недвижимости

Может ли мать продать или подарить принадлежащую ей долю в квартире с общей долевой собственностью 34/100 без разрешения органов опеки, если две другие доли принадлежат ее несовершеннолетним детям (33/10+33/10).Квартира была приватезирована на троих(мать+сын+дочь)?
Екатерина

Здравствуйте. Мать именно свою долю да. Она собственник. Хотя был прецедент что такое дарение не родственнику и не члену семьи было признано нарушающим права детей, но это был случай единичный и пока развития не получил широкого.

ГК РФ

Статья 209. Содержание права собственности
1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Может ли мать продать или подарить принадлежащую ей долю в квартире с общей долевой собственностью 34/100 без разрешения органов опеки, если две другие доли принадлежат ее несовершеннолетним детям (33/10+33/10).Квартира была приватезирована на троих(мать+сын+дочь)?
Екатерина

Добрый день.

Поскольку это ее личная доля и соответственно она распоряжается не имуществом детей, а своим имуществом, то да, в таком случае может.

То есть согласие опеки требуется только когда мать распоряжается долями своих детей, со своей долей она может делать все что хочет.

С Уважением,
Васильев Дмитрий.

Здравствуйте, Екатерина. Свою долю продать или подарить может, а вот доли детей — нет. В этом случае несовершеннолетним должно быть предоставлено равноценное имущество. В Росреестре без согласия органа опеки переход права собственности на доли детей не зарегистрируют.

Да, может.

В
соответствии с п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации,
распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности,
осуществляется по соглашению всех его участников.

Участники общей долевой собственности
вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей. То
есть, участник долевой собственности
вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою
долю, либо распорядиться ею иным образом. При этом, когда происходит возмездное
отчуждение указанной доли, должны быть соблюдены правила, установленные ст. 250
Гражданского кодекса.

Законом установлено, что при продаже
доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники
долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по
цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Следовательно, продавец обязан в
письменной форме известить остальных участников долевой собственности о
намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает её. Если остальные
участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут
продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение
месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Таким образом, при продаже доли в праве
общей долевой собственности постороннему лицу к заявлению о государственной
регистрации договора купли-продажи прилагаются документы, подтверждающие, что
продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой
собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий,
на которых продает её.

К заявлению о государственной
регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных
участников долевой собственности от покупки доли. Отказ от преимущественного
права покупки может быть заверен нотариально, либо оформлен в органе,
осуществляющем государственную регистрацию прав. При предоставлении отказа,
государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится
независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли, остальных
участников долевой собственности.

Кроме того, если участниками общей
долевой собственности на недвижимое имущество являются несовершеннолетние в
возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, то при его отказе от
преимущественного права покупки доли вправе собственности, законные
представители должны дать согласие на такой отказ. От имени несовершеннолетних
в возрасте до четырнадцати лет отказ дают законные представители (родители,
опекуны, попечители). Согласно законодательству Российской Федерации в этих
случаях требуется предварительное разрешение (согласие) органа опеки и
попечительства на дачу согласия законным представителем несовершеннолетнему на
отказ от права преимущественной покупки доли в праве общей собственности на
имущество или отказа законных представителей несовершеннолетнего в возрасте до
четырнадцати лет от указанного права.

В вашем случае данные формальности не требуются, поскольку законным представителем несовершеннолетних детей являетесь вы сами.

Дело в том.что мать, находясь под вопросом о лишении родительских прав, уже подарила совершенно чужому лицу-риэлтору с целью получения денег, которые ее обманули.Мать уже мертва, поэтому доказать ее намерения уже невозможно, меня интересует, как опекуна ее несовершеннолетней дочери — законно ли она сделала это дарение и почему она не оформила куплю-продажу( якобы нельзя было)? получается дарение чужому неизвестному лицу можно, а куплю-продажу нельзя?
Екатерина

Здравствуйте, Екатерина. Дело в том, что при продаже доли другие собственники (в данном случае несовершеннолетние дети) имеют преимущественное право покупки указанной доли. Таким образом, законный представитель детей должен был предоставить отказ от преимущественного права покупки. Для дачи такого отказа необходимо согласие органов опеки и попечительства. На договор дарения преимущественное право не распространяется, поэтому риэлтор и выбрал такую форму сделки.

Мать уже мертва, поэтому доказать ее намерения уже невозможно, меня интересует, как опекуна ее несовершеннолетней дочери — законно ли она сделала это дарение и почему она не оформила куплю-продажу( якобы нельзя было)? получается дарение чужому неизвестному лицу можно, а куплю-продажу нельзя?
Екатерина

Екатерина, есть довольно резонансное определение Верховного Суда РФ, которым такое дарение отцом детей доли постороннему лицу было признано нарушающим права детей. Пробуйте по тем же основаниям оспорить дарение:

Определение Судебной коллегии
по гражданским делам Верховного Суда РФ
от 15 октября 2013 г. N 5-КГ13-88
М., действующая в интересах несовершеннолетних В. и О.,
обратилась в суд с иском к П., С. о признании договора дарения доли
квартиры недействительным, применении последствий
недействительности сделки, аннулировании в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о
регистрации права собственности на долю в жилом помещении.
В обоснование иска М. указала на то, что с 29 июля 1994 г. по
22 июля 2008 г. состояла в браке с П., от брака имеет двоих
несовершеннолетних детей — дочь В. и сына О. Спорная квартира
признана совместно нажитым имуществом, после раздела которого в
этой квартире ей и П. принадлежало по 1/2 доли в праве
собственности каждому. Впоследствии по договору дарения от 9 марта
2011 г. она подарила 1/3 доли от принадлежащей ей 1/2 доли в праве
на спорную квартиру дочери В. Тем самым в спорной квартире М.
принадлежало 1/3 доли, В. — 1/6 доли и П. — 1/2 доли. М. вместе с
детьми зарегистрирована и постоянно проживает в указанной квартире,
другого места жительства у них не имеется. П., будучи
зарегистрированным в спорной квартире, в 2005 году выехал и больше
в ней не проживал. По договору дарения от 20 апреля 2012 г. П.
подарил принадлежащую ему 1/2 доли в праве собственности на спорную
квартиру С. Согласие органов опеки и попечительства на совершение
данной сделки получено не было. Указанная сделка, по мнению истца,
нарушает права несовершеннолетних О. и В., поскольку заключена с
нарушением закона и совершена с целью, заведомо противной основам
правопорядка и нравственности.
…
В обоснование иска М. ссылалась не только на нормы ст. 168 ГК
РФ, но и на нормы ст. 169 ГК РФ о недействительности сделок,
совершенных с целью, противной основам правопорядка и
нравственности.
К таким сделкам можно отнести, в частности, сделки, нарушающие
основополагающие принципы российского правопорядка, определенные в
Конституции Российской Федерации.
Согласно чч. 1 и 2 ст. 38 Конституции Российской Федерации
материнство и детство, семья находятся под защитой государства;
забота о детях, их воспитание — равное право и обязанность
родителей.
С учетом положении Конституции Российской Федерации и правовых
позиций, отраженных в Постановлении Конституционного Суда РФ от
8 июня 2010 г. N 13-П, совершение родителем, сознательно не
проявляющим заботу о благосостоянии детей и фактически оставляющим детей без своего родительского попечения, умышленных действий, направленных на совершение сделки по отчуждению жилого помещения (или доли в праве собственности на жилое помещение) в пользу иного лица, с целью ущемления прав детей, в том числе жилищных, может свидетельствовать о несовместимом с основами правопорядка и нравственности характере подобной сделки и злоупотреблении правом.

Судом нормы ст. 169 ГК РФ в таком контексте к разрешению спора
применены не были.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ
решение Бутырского районного суда г. Москвы от 18 сентября 2012 г.
и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам
Московского городского суда от 20 ноября 2012 г. отменила, дело
направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции — Бутырский
районный суд г. Москвы.
vsrf.ru/vscourt_detale.php?id=9396

Здравствуйте, Екатерина.

Тут главное — знать, с какой целью производится продажа или дарение, почему такая неопределенность (между продажей и дарением огромная раница), не вызвано ли это каким имеющимся имущественным спором, насколько сделка будет (не будет) ущемлять интересы детей..

Александр Самарин написал в ответе, что есть единичные случае признания сделки дарения посторонним при наличии несовершеннолетних детей недействительной. На самом деле, это уже не единичный и странный случай. Теперь это — общий подход судов к подобным спорам.

Поэтому, если никакого спора ни с кем в случае отчуждения вашей доли не предвидится, вы можете продать или подарить имеющуюся у вас долю. При этом согласие органа опеки вам даже не требуется, если толко вы не распоряжаетесь долями детей.

В случае, если вы пытаетесь таким способом как-то разрешить имеющийся или предполагаемый в недалеком будущем имущественный спор и есть оппоненты, которым эта сделка покажется неправомерной и она будет затрагивать их права и права детей, они могут обратиться в суд.

С учетом сложившейся судебной практики вам следует знать, что если суд установит, что такая сделка ущемила права несовершеннолетних детей, свидетельствует о злоупотреблении правом, суд должен будет признать ее недействительной.

Екатерина у Вас есть небольшой шанс отсудить долю, но это будет трудно.

Такая возможность имеется если мать страдала алкоголизмом или наркоманией и Вы это сможете подтвердить свидетельскими показаниями, постановлениями об административных правонарушениях, заключениями органов опеки, мед. документацией, возможно даже заключением патологоанатома. В этом случае есть возможность оспаривания сделки по ст. 177 ГК РФ Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Обычно в этом случае судом назначается посмертная психиатрическая экспертиза, которая устанавливает факт нахождения или не нахождения умершего лица в психическом состоянии, которое не позволяло ему значение своих действий. Экспертиза бесплатная, т.к. проводится гос. учреждениями здравоохранения в силу их обязанностей. Т.к. Вы будете подавать иск от имени детей и в их интересах, от уплаты госпошлины Вы освобождены. Основная Ваша задача, до назначения экспертизы, найти как можно больше доказательств её зависимости от алкоголя или наркотиков, а также её состояния в момент совершения указанной сделки.