 | Коробкова Катерина Автор статьи Юрист сайта Правовед.RU |
Земельный участок в бизнесе представляет собой один из самых дорогостоящих активов, но при этом, это один из самых стабильных объектов, не подверженных старению, моральному и физическому износу.
Сопровождение сделок с земельными участками – популярная услуга. Критерии проверки земельного участка стандартны и ограничиваются, как минимум, проверкой титула, правоустанавливающих документов и наличием оснований для оспаривания сделки в будущем.
Вместе с тем наша жизнь многогранна, удивительна и таит в себе множество аспектов, порой не просто неприятных, но даже немного фантастических и необъяснимых.
В данной статье будут рассмотрены неочевидные, но крайне неприятные риски, которые могут быть выявлены при использовании земельного участка при внешне юридически безупречной сделки.
Ограничения использования в спецзонах
Попадание земельного участка в специализированную зону – неприятная вещь, которая может существенно ограничить возможность использования земельного участка.
В Российской Федерации выделяются два вида зон, которые накладывают ограничения в использовании земельного участка при осуществлении хозяйственной деятельности: охранные и санитарно-защитные зоны.
Охранная зона устанавливается для того или иного объекта, обладающим критериями возможности причинения вреда или являющегося источником повышенной опасности. Охранная зона устанавливается для создания условий для нормального использования такого объекта.
Санитарно-защитная зона представляет собой зону, устанавливаемую нормативно-правовыми актами в целях обеспечения уменьшения воздействия загрязнения на атмосферный воздух до значений, установленных гигиеническими нормативами. То есть санитарно-защитная зона – своеобразный барьер между объектом, который создает повышенную нагрузку на окружающую среду и населением (либо иными объектами), размер которого определяется существенностью такой нагрузки и рассчитывается с учетом максимально возможного снижения такой нагрузки.
И в той и в другой зоне устанавливаются определенные ограничения для использования земельного участка. Размер зоны и режим использования земельного участка зависит от вида зоны, размера зоны.
Целью установления санитарно-защитных зон (СЗЗ) является нивелирование (или минимизация) вредного воздействия источника такого воздействия на среду обитания и здоровье человека.
Приоритетным нормативным актом, регулирующим вопросы установления СЗЗ и режима хозяйствования в них являетсяПостановление Главного государственного санитарного врача РФ от 25.09.2007 N 74 О введении в действие новой редакции санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов (далее – СанПИН о СЗЗ).
Установление размера СЗЗ определяется уровнем воздействия, а также допускаемым источником использования земельного участка. Размер зоны устанавливается с учетом необходимости максимизации снижения негативных воздействий.
Решение об установлении СЗЗ принимается в зависимости от отнесения объекта к одному из 4 видов класса опасности: Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека или территориальным органом Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека .
При установлении охранных зон орган, принимающий решение об установлении охранной зоны (ОЗ) зависит от того, в отношении какого объекта устанавливается охранная зона.
Естественно, если при покупке земельного участка приобретатель видел в выписке из государственного реестра отметку о наличии охранной зоны, которая впоследствии препятствует ему использовать земельный участок в соответствии с назначением, доказать причинение убытков будет невозможно, либо подлежит взысканию в установленных законодательством РФ пределах.
Интересным представляется конкретное дело, рассмотренное ВС РФ, в соответствии с которым лицо приобрело в собственность земельный участок. До момента приобретения собственником земельного участка, органы власти согласовали земельный участок под строительство трассы внеплощадочного газопровода. Участок был поставлен на кадастровый учет с внесением сведений о зоне с особыми условиями использования данной территории. Нижестоящие суды не пришли к единому выводу: суд первой инстанции указал на наличие права собственника взыскать убытки, суд апелляционной инстанции отказывая в иске, пришёл к выводу, что при приобретении права собственности на земельный участок истец знал о наличии обременений в виде охранной зоны газопровода и компенсировал причиненные ему убытки по правилам, установленным законодательством РФ.
В соответствии с пунктом 2 Правил возмещения убытков, утверждённых постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 N 262, одним из оснований для возмещения убытков собственникам земельных участков является, акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка.
Пункт 8 данных Правил определяет, что размер убытков устанавливается как разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений.
При этом, возмещение такой разницы носит разовый, компенсационный характер.
Ранее между, собственником участка и владельцем газопровода было заключено соглашение о компенсации в пользу собственника убытков. Оценивая характер требуемой компенсации, суд пришел к выводу, что собственник просил от ресурсоснабжающей организации возмещение потерь сельскохозяйственного производства в связи с размещением на земельном участке истца автодороги от аккумулирующего пруда. Такая компенсация владельцем газопровода и была выплачена.
Поскольку в соответствии с законодательством РФ, собственнику земельного участка предоставлено право потребовать компенсации в виде разницы в рыночной стоимости земельного участка с и без ограничений в виде охранной зоны, суд удовлетворили требование собственника земельного участка.
Данный судебный акт интересен тем, что он фактически позволил собственнику участка права пользования которого были ограничены размещение источника повышенной опасности, получать компенсацию не только, установленную законом, но и компенсацию, согласованную Сторонами в соглашении.
Ограничения на режим хозяйствования в охранных зонах
Наименование специализированной зоны | Охранная зона электросетевого хозяйства | Водоохранная зона | Охранный зоны памятников культуры |
Размеры зоны | От 2 до 55 м | От 50 до 200 м | От 150 до 300 м |
Запрещено в зоне | Запрещено осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров. Дополнительные ограничения установлены в зависимости от номинального напряжения объектов электросетевого хозяйства. | Строительство разрешено при условии выполнения природоохранных мероприятий; запрещено размещение следующего типа объектов: азмещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов; осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами. | На территориях, на которых находятся памятники природы, и в границах их охранных зон запрещается всякая деятельность, влекущая за собой нарушение сохранности памятников природы. 2 |
Основание для получение разрешения | Письменное разрешение электросетевой организации (п. 12 Правил). | Сокращение зоны | |
Возможность сокращения зоны | По согласованию с Санэпиднадзором | Региональный орган охраны объектов культурного наследия может принять решение о сокращении зоны |
В случае, если приобретен Земельный участок и впоследствии выяснилось, что он располагается в охранное соне (или санитарной охранной зоне), необходимо вооружиться следующими знаниями:
1. Охранная зона подлежит установлению только посредством использования порядка, предусмотренного законодательством РФ.
Нередко охранные зоны устанавливаются не в соответствии с предусмотренной процедурой, но находят свое отражение в градостроительной документации (ПЗЗ и Генпланах).
В случае отражение в указанной документации охранных зон при отсутствии документов, необходимых для их установление, внесение соответствующей информации в градостроительную документацию –является незаконным и может быть оспорено.
Судебная практика по данному вопросу сложилась на уровне ВС РФ.
Так, в Определении от 15 февраля 2018 г. N 10-АПГ17-14 суд признан частично недействующими ПЗЗ и Генплан города в части отражения в указанных документах санитарно-защитных зон. Вместе с тем, как было установлено в ходе рассмотрения материалов дела санитарно-защитные зоны для промышленных объектов и производств постановлениями и решениями должностных лиц Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека в границе расположения земельного участка административного истца не устанавливались.
Аналогичный вывод сделан в Апелляционном определении ВС РФ от 16 ноября 2017 г. N 44-АПГ17-16, которым был признан недействующим Генплан в части распространения санитарно-защитной зоны скотомогильника на конкретные земельные участки. ВС РФ сделал вывод о неправомерности установления санитарной зоны Генпланом без представления в материалы дела Постановления об утверждении санитарно-защитной зоны скотомогильника Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации, отсутствия Проекта санитарно-защитной зоны с обоснованием ее размеров.
По другому делу (Решение Пермского краевого суда № 3а-71/2018 от 19 марта 2018 года), суд также признавая недействующим в части Генплан и ПЗЗ муниципального образования не принял во внимание довод администрации, в соответствии с которым на момент возникновения охранной зоны скотомогильника ранее не требовалось утверждения такой зоны в соответствующем порядке. Суд данный довод опроверг, ссылаясь на то, что в момент утверждения Генплана и принятия ПЗЗ действовал СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утверждённая постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25 сентября 2007 г. № 74, которые устанавливали в пункте 3.1 Правил обязательность разработки проекта санитарно-защитной зоны для объектов I - III класса опасности.
Таким образом, факт попадения земельного участка в охранную или санитарную зону, безусловно, неприятное обнаружение, но решаемое. Другое дело, что для того, чтобы начать пользоваться своим участком в полную мощь, возможно, придется оспорить Генплан.
2. Вновь установленная охранная зона не сделает строение самостроем
На практике можно столкнуться с ситуацией, при которой охранная зона появиться юридически после того, как земельный участок был приобретен и строение возведено.
Определение судьбы такого участка и строения будет зависеть от множества нюансов.
Так, например, по некоторым делам суды указывают, что факт включения в реестр сведений об охранной зоне после приобретения участка и возведения строения, не можете являться основанием для признания такого объекта самовольной постройкой. Обоснование простое: с согласнопункту 2 Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" (далее - Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 N 160) Правила, утвержденные настоящим Постановлением, не распространяются на объекты, размещенные в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства до даты вступления в силу настоящего Постановления.
Зона считается установленной с момента внесения сведений о границах зоны в документы кадастрового учета. При приобретении земельного участка в собственность и начала строительства, сведения о факте попадания земельного участка в охранную зону – отсутствовали. Указанное исключает возможность признания строения самовольной постройкой по причине его нахождения в охранной зоне.
Встречаются и иные позиции, где суды признают самовольной постройкой строение, не внимая доводам собственника о его незнании о наличии охранной зоны, указывая, на то, что собственник был извещен о наличии фактической охранной зоны (в кадастре ОЗ не была установлена).
Таким образом, попадение земельного участка в охранную зону не всегда является смертельным препятствием для использования земельного участка, однако, в условиях противоречивой судебной практики, необходимо будет подкрепиться рядом доказательств для подтверждения возможности эксплуатации земельного участка.
Иерархия градостроительной документации
Не меньшие, но такие же, не самые очевидные риски таит в себе приобретение земельного участка при игнорировании функциональных зон, установленных Генпланом. Пи покупке земельного участка разрешенное использование определяется в соответствии с выпиской ЕГРН. Сведения о разрешенных видах использования устанавливается в соответствии с ПЗЗ и соответствующей территориальной зоной. Как правило, изучение разрешенного вида использования на данном этапе завершается. А зря.
В случае если территориальная зона, установленная ПЗЗ противоречит функциональной зоне в соответствии с Генпланом, подлежать применению будет Генплан. Данное обстоятельство влечет за собой множество негативных аспектов невозможности использования земельного участка в соответствии желаемым видом использования.
Апелляционным определением ВС РФ №81-АПП8-11 от 13.09.2018 года четко установлено, что ПЗЗ, не соответствующие Генплану не подлежат применению в соответствующей части.
При подготовке ПЗЗ границы территориальных зон устанавливаются в том числе с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения.
Таким образом, согласно положениям части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 ГрК РФ должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану.
На практике это означает только одно: обязательно необходимо изучать не только ПЗЗ, но и Генплан.
Нередко также на практике встречаются ситуации, когда при приобретении земельного участка территориальная зона соответствовала намерениям покупателя, однако, после внесения изменений в ПЗЗ, зона не предоставляет собственнику возможности осуществить строительство объекта, который планировалось построить ранее.
Закон и практика отвечают на вопрос о возможности использования земельного участка однообразно - при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 136/13 от 18 июня 2013 г.).
Важный вывод также содержится в Определении Верховного Суда РФ от 19.05.2016 N 64-АПГ16-2, в соответствии с которым запрещено утверждать ПЗЗ, в соответствии с которым земельный участок попадает в различные территориальные зоны.
Нахождение земельного участка в границах двух территориальных зон, противоречит части 2 статьи 85 Земельного кодекса.
Согласно части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. В соответствии с требованиями градостроительного законодательства РФ один участок должен принадлежать одной конкретной территориальной зоне.
При приобретении земельного участка и внезапного изменения территориальной зоны, важно помнить, что такое изменение для собственника участка не повлечет никаких негативных последствий.
В силу ч. 8 ст. 36 ГрК РФ при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяются территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник вправе продолжать использование этого участка, разрешенное до такого изменения, без какого-либо ограничения, в том числе по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных вч. 8 ст. 36 ГрКРФ объектов (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 136/13 от 18 июня 2013 г.).
Аналогичный подход высшая судебная инстанция занимает и при смене Генплана в результате изменения положений которого земельный участок резко меняет функциональную зону, что нарушает права его собственника.
Так, по конкретному делу (Определение ВС РФ от 22 мая 2017 года № 56-АПГ17-7), суд признал недействующим в части Генплан, поскольку измененные положения необоснованно отнесли земельный участок, ранее приобретенный в собственность Истцом к местам общего пользования (дороге).
Вместе с тем для исключения негативных последствий в виде необходимости оспаривания ПЗЗ или Генпланов муниципальных образований, целесообразно при приобретении земельного участка изучать данные документы.
Эта статья участвует в Конкурсе на лучшую бизнес-статью.
 | Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года |
