Земельный пай

Добрый день! В настоящее время предоставляется возможным купить участок оформленный и выделенный в собственность, право на который зарегистрировано в Росреестре. Покупка оформляется договором купли — продажи, который Вы можете составить самостоятельно, либо обратившись к юристу, в агентство недвижимости. Но так как правило все паи относятся к землям сельскохозяйственного назначения и прежде чем его приобрести, необходимо согласовать приобретение с администрацией — предложить выкупить администрации участок за цену и на условиях, каких хотят продать Вам. Объединить возможно, достаточно обратиться в межующую организацию, а после в Росреестр. С уважением, Урванцев Евгений.

Добрый день.

Как мне можно купить паи?
Мария Андреевна

Насколько я понимаю, вы имеете намерение приобрести земельные участки других граждан и объединить их в один земельный участок?
В таком случае, вам необходимо оформить договор купли-продажи с каждым собственником земельных паев, которые вы хотите приобрести. Регистрация права собственности на каждый земельный участок осуществляется в Росреестре.
Далее, если все купленные вами участки будут являться смежными, вы можете обратиться в любую землеустроительную организацию для проведения работ по межеванию земель, в результате которого у вас образуется один участок, путем объединения других.
Оформленными, в результате межевых работ, документами вам необходимо поставить новый участок на кадастровый учет, после чего зарегистрировать на него право собственности в Россреестре.

С уважением,

доброго времени Мария Андреевна!

Для того чтобы купить вам нужно составить договор купли-продажи ст. 421 ГК РФ, что касается объединения земельного участка (пая)

Статья
11.2. Образование земельных участков

1. Земельные
участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных
участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности.

1.1. Земельные
участки образуются при создании искусственных земельных участков в порядке,
установленном Федеральным законом
«Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся
в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные
акты Российской Федерации».

Образование
земельных участков из искусственно созданных земельных участков осуществляется
в соответствии с настоящей главой.

(п. 1.1 введен Федеральным законом
от 19.07.2011 N 246-ФЗ)

2. Земельные
участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются
земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с
даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все
образуемые из них земельные участки (далее также — образуемые земельные
участки) в порядке, установленном Федеральным законом
от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»),
за исключением случаев, указанных в пунктах 4
и 6 статьи 11.4
настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

(в ред. Федерального закона
от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

3. Целевым
назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков
признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков,
из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются
земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

(в ред. Федерального закона
от 30.12.2008 N 311-ФЗ)

4. Образование
земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия
землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных
участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе
образуются земельные участки. Не требуется такое согласие на образование
земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным
унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также
в случаях, указанных в пункте 6 настоящей статьи.

5. Образование
земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и
принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними
об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в
счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель
сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом
от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения» (далее — Федеральный закон «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения»).

6.
Образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения
суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников,
землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных
участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе
образуются земельные участки.

7. Образование
земельных участков из земельных участков, находящихся в границах застроенной
территории, в отношении которой в соответствии с Градостроительным кодексом
Российской Федерации принято решение о ее развитии и заключен договор о
развитии застроенной территории, осуществляется лицом, с которым заключен такой
договор, в соответствии с документацией по планировке территории, утвержденной
в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

8. Споры об
образовании земельных участков рассматриваются в судебном порядке.

Статья
11.3. Образование земельных участков из земель или земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности

(в ред.
Федерального закона
от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

1. Образование
земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии
с одним из следующих документов:

1) проект межевания
территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом
Российской Федерации;

2) проектная
документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и
качественных характеристиках лесных участков;

3) утвержденная
схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом
плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10
настоящего Кодекса.

2. Образование
земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с
утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на
кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания
территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3
настоящей статьи.

3.
Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории
осуществляется образование земельных участков:

1) из земельного
участка, предоставленного для комплексного освоения территории;

2) из земельного
участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для
ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного
хозяйства иным юридическим лицам;

3) в границах
территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о
градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;

4) в границах
элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;

5) для размещения
линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

гл. I.1, «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N
136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) {КонсультантПлюс}

статья 4

Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения

1. Минимальные
размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в
соответствии с требованиями земельного законодательства.

(в ред. Федеральных законов от 07.07.2003
N 113-ФЗ,
от 13.05.2008 N 66-ФЗ)

Абзац утратил силу
с 1 июля 2011 года. — Федеральный закон от
29.12.2010 N 435-ФЗ.

Не допускается
образование земельного участка, который входит в состав искусственно орошаемых
сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель и размер которого меньше
установленного субъектами Российской Федерации минимального размера земельного
участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или)
осушаемых земель.

(в ред. Федерального закона
от 29.12.2010 N 435-ФЗ)

Требования
настоящего пункта не распространяются на случаи выдела земельного участка в
счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения
личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского
(фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство,
овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство,
пчеловодство, товарное рыбоводство или другая деятельность в целях производства
сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование
земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных
участков, установленные законами субъектов Российской Федерации.

(абзац введен Федеральным законом
от 07.07.2003 N 113-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 03.12.2008 N 250-ФЗ,
от 28.12.2010 N 420-ФЗ)

Требования
настоящего пункта не распространяются на формируемые земельные участки в целях
их изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных
нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель на основании
документов территориального планирования, документации по планировке территории
и землеустроительной документации.

(абзац введен Федеральным законом
от 21.12.2004 N 172-ФЗ, в ред. Федерального закона
от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

2. Максимальный
размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на
территории одного муниципального района и могут находится в собственности
одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом
субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10 процентам общей площади
сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент
предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

(п. 2 в ред. Федерального закона
от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

ст. 4, Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «Об
обороте земель сельскохозяйственного назначения» {КонсультантПлюс}

Мария Андреевна! Для начала рекоменедую изучить Федеральный
закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об обороте земель
сельскохозяйственного назначения» (24 июля 2002 г.) www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_156939/

Покупка земельных паев.
Покупка паев связана с рисками, лучше поручать это специалистам, но все равно нужно знать как это делается, что бы специалист Вас не обманул.
Найти интересующий Вас земельный участок можно на публичной кадастровой карте Росреестра (http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/) находим кадастровый номер интересующего Вас земельного участка
В разделе «Справочная информация по объектам недвижимости» (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request) вносите кадастровый номер интересующий Вас земельный участок и нажимаете на кнопку «Сформировать запрос». Если источником информации будет указано ГКН (государственный кадастр недвижимости), это свидетельство, что право собственности на указанный земельный участок не оформлено, его необходимо будет оформлять. Если, кроме ГКН, в качестве источника будет указан ЕГРП (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество), это свидетельствует, что земельный участок оформлен в собственность и Вам этот земельный участок необходимо покупать у конкретного собственника плохо. Его адрес можете узнать получив в Росреестре выписку из ЕГРП, найти его и договориться о покупке, правда по более высокой цене, т.к. вся работа по выделению земельного участка уже выполнена.
Если в качестве источника информации указан только ГКН. Необходимо запросить кадастровую выписку на земельный участок в управлении Россреестра.
Россреестр Вам либо, предоставит кадастровую выписку, либо откажет в ее представлении, указав, что этот земельный участок входит в единое землепользование и приложит к отказу кадастровую выписку по этому единому землепользованию, с указание кадастрового номера всего земельного участка. Получение этой выписки означает что земельный участок, до настоящего времени числится общей долевой собственности пайщиков и что-то еще можно из этого участка выделить.
В управлении Росреестра получаем выписку из ЕГРП на земельный участок с этим кадастровым номером и установив, что участок не арестован, не заложен, готовимся к покупке этого пая.
Купить пай сами Вы не сможете, это может сделать только другой пайщик, его Вам необходимо найти, взять у него доверенность на выделение земельного участка в натуре, представительство в суде и дальнейшую его продажу. В администрации района узнайте проводилась, ли процедура изъятия невостребованных паев на интересующем Вас земельном участке.
Обратитесь к кадастровому инженеру, который занимается оформлением земельных паев. Он выедет на место и произведет замер координат земельного участка, подготовит проект межевания. Вы подадите объявление в местную и областную газеты о согласовании границ земельного участка и ждете в течение 30 дней претензий, если их не поступает, кадастровый инженер выдает Вам кадастровый паспорт на новый земельный участок принадлежащий пайщику.
Теперь Вы можете этот земельный участок у него, с нотариального согласия супруга или супруги, купить. Предварительно так же необходимо известить правительство о его праве преимущественной покупки и получить отказ от покупки в течение 30 дней. К уведомлению правительства области Вам необходимо приложить: нотариально заверенную копию доверенности, копии старого и нового свидетельств, копию кадастрового паспорта земельного участка, схему местоположения земельного, копии паспортов.
Получив все эти документы идете с продавцом в управление Росреестра и оформляете покупку земли.
В Росреестр сдаете: свидетельства о собственности, 3 экземпляра договора купли-продажи земли с указанием цены не ниже, указанной в извещении правительству. 3 экземпляра акт приема-передачи земельного участка, паспорта, отказ правительства от покупки, согласие супруги пайщика, квитанцию на 200 рублей, кадастровый паспорт.
Советы:
Если земельный участок находится у леса, либо у водоема у вас могут возникнуть проблемы при регистрации, т.к. он может находится в водоохранной, лесной и какой нибудь иной охранной зоне.
Из одного пая вы можете сформировать сколько угодно земельных участков, главное чтобы их площадь была не меньше, установленной законодательством области.
Подайте за пайщика налоговую декларацию сами и заплатите за него налоги, что бы у него не возникло проблем, иначе он создаст их Вам.
Деньги передавайте по договору займа с отменительным условием, что он освобождается от возврата этих денег, в случае, если Вы в установленном законом порядке станете собственником этого земельного пая.
И помните все предусмотреть нельзя.

Согласна с Горяиновым Александром.

В соответствии с п. 1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Самое главное я Вам подчеркнула.

Т.е. для того, что иметь право приобрести такой участок в счет земельной доли, вы должны использовать этот участок.

Оформляете сделку договором купли продажи доли и регистрируете переход права в Росреестре.

Далее, вы должны обратиться к кадастровому инженеру.

Есть 2 способа выделения земельного участка из общей долевой собственности

1. с проведением общ. собрания

2. без проведения общего собрания.

2 вариант менее затратный, и по срокам — меньше. Как правило, кадастровые инженеры имеют большой опыт в этом вопросе. Тут Вы можете положиться на него.

По поводу объединения.

Выделенные участки, как правило, немаленькие. Но существуют предельно-максимальные размеры участков. Этот вопрос вы тоже можете обсудить с кадастровым инженером. Если есть такая возможность, он Вам сделает одним участком. Но не вижу принципиальной надобности в этом. Главное, чтоб они были смежными.

У меня на руках три свидетельства на паи от разных людей, как оформить их на меня? Какие документы нужны? Могу ли я эти три свидетельства от трех разных собственников оформить на себя в один кадастр и в одно свидетельство?
Мария Андреевна

Добрый день, Мария Андреевна!

Не так давно занимался оформлением подобной земли.

Ни в какую Администрацию идти вам не надо! Она здесь вообще ни при чем.

Порядок действий у вас следующий:

1. Берете от всех хозяев данных свидетельств нотариально заверенную доверенность, в которой они доверяют вам произвести любые действия с данными паями, в том числе: выделить земельную долю в натуре, произвести межевание, поставить на кадастровый учет, зарегистрировать право собственности, продать выделенный участок любому лицу за цену и на условиях по вашему выбору. Просто покажите нотариусу данный мой текст, он поймет о чем речь. Доверенность берите на три года. И обязательно кроме лично вас впишите туда еще одно ваше доверенное лицо! Это нужно будет для переоформления земли на вас.

2. После получения доверенностей идите к любому кадастровому инженеру. Постарайтесь найти того, кто занимается сельхоз землей. Еще лучше будет, если найдете того, кто в данном колхозе уже что-то межевал.

3. Кадастровому инженеру говорите, что вам нужно «выделить единый земельный участок в счет этих трех земельный долей». Грамотный инженер все сделает сам. Там нужно будет выезд на землю сделать, произвести обмер и межевание, составить межевой план, подать объявление в специальную газету… Если инженер грамотный, повторюсь, он все знает сам что нужно сделать. Если инженер не понимает что вы от него хотите — значит он не опытный, и тогда просто идите к другому инженеру.

Результатом действий кадастрового инженера станет получение вами КАДАСТРОВОГО ПАСПОРТА на единый участок. Т.е. инженер все три Пая, висящих в воздухе, объединит в один вполне реальный участок.

4. С этим кадастровым паспортом и со всеми документами на паи, с доверенностями идете в Росреестр. Там регистрируете право собственности на данный единый участок. Внимание! Участок будет зарегистрирован пока на трех хозяев паев! Они будут его иметь в долевой собственности. Получите три Свидетельства о праве собственности, где у каждого из них будт по 1/3.

5. После этого от имени этих лиц направляете в Департамент имущественных отношений вашего региона предложение региону купить землю. Это обязательная процедура. Предложение относите лично (они вам и бланк предложения дадут, и штампик о его принятии поставят). Предлагайте купить региону за 1 миллион рублей, например. Или дороже (не больше трех, чтобы ваши пайщики на налоги не попали). Регион все равно у вас ничего не купит как правило (в бюджете никогда нет на это денег, и земли и так много свободной).

6. По истечении месяца с момента отнесения данного предложения составляете Договор купли-продажи, где ваши пайщики продают свой земельный участок лично вам уже. При этом! ОТ имени пайщиков расписываться будет ваше второе доверенное лицо! (выше о нем писал). Это нужно потому, что по закону вы не можете себе сами продавать землю. Цена в этом договоре должна быть такая же, как в уведомлении в Департамент! Несете этот договор купли-продажи в Росреестр и регистрируете его.

7. По истечении 12 дней получаете Свидетельство о праве собственности на единый участок, где вы лично будете собственником.

Порядок проверенный и отточенный практикой. По-другому (например, сначала продать вам паи, а вы их сами уже выделяете) не получится, т.к. запрещено законом.

Успехов вам! Если есть еще вопросы — пишите.