Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Есть ли такая свежая практика по сносу домов на участках "Огородничество"
Здравствуйте! Помогите пожалуйста!
Ситуация следующая. Я построил дом в СНТ на участке «Огородничество». Для регистрации дома по дачной амнистии я сначала подал заявление об изменении ВРИ на «Садоводство».
Росреестр приостановил (и вероятно откажет) перевод ВРИ с «Огородничества» на «Садоводство» по причине того, что наше СНТ действующее и образовано до 2019 года (п.24 ст.54 ФЗ-217).
Однако все остальные участки в нашем СНТ несколько лет назад были переведены с «Огородничества» на «Садоводство». Получается, только у меня во всем СНТ участок под «Огородничество».
В ПЗЗ, выданных администрацией района, указано, что наше СНТ обязано иметь ВРИ «Садоводство и ИЖС», никакого «Огородничества» в ПЗЗ нет.
В итоге складывается патовая ситуация: Росреестр не может поменять ВРИ вопреки п.24 ст.54 ФЗ-217, однако в ПЗЗ указано, что в нашем СНТ нет ВРИ «Огородничество» и только мой участок в СНТ с таким ВРИ.
Председатель готов дать мне разрешение на смену ВРИ, но регистратор из Росреестра говорит, что это разрешение никак не поможет и будет отказ.
СНТ находится в Новой Москве и относится к «Землям населенных пунктов». Мой дом маленький, одноэтажный, других градостроительных правил не нарушает, никакой угрозы никому не создает, ничьи интересы не нарушает (может это будет важно для суда), но построен в прошлом году. Ликвидировать СНТ не получится, так как никто из жителей не захочет.
Отсюда 2 вопроса:
1) как мне (в том числе через суд) изменить ВРИ участка и зарегистрировать дом? Насколько это возможно в моей ситуации без ликвидации СНТ?
2) если не получится сменить ВРИ, могут ли вынести решение о сносе моего дома (пусть даже через суд)? Есть ли такая свежая практика по сносу домов на участках «Огородничество».
Здравствуйте!
1) как мне (в том числе через суд) изменить ВРИ участка и зарегистрировать дом? Насколько это возможно в моей ситуации без ликвидации СНТ?
Если ликвидацию СНТ не рассматриваете, то этот вариант также не предлагаю.
Надо обратиться в органы местного самоуправления по вопросу изменения ВРИ в порядке ст.39 ГрК РФ.
При необоснованном отказе обращаться в суд.
Далее когда получите правовой акт органа МСУ, то обратитесь в Росреестр по вопросу изменения ВРИ на «Садоводство». Если Росреестр откажет, то обращаться в суд уже обжалуя отказ Росреестра.Ссылаться можно будет на ПЗЗ.
2) если не получится сменить ВРИ, могут ли вынести решение о сносе моего дома (пусть даже через суд)? Есть ли такая свежая практика по сносу домов на участках «Огородничество».
вообще есть, конечно, такая практика по сносу домов через суд.В частности, самовольных построек( ст.222 ГК РФ). Но надо сказать, что суды принимают данные решения крайне редко и только при существенных нарушениях строительных, противопожарных и иных норм и правил, а также прав и законных интересов третьих лиц. Это подтверждается судебной экспертизой, ст.79 ГПК РФ.В Вашем случае у Вас неплохая перспектива сохранить дом и его узаконить.И привести в соответствие ВРИ.
Если Вам нужна дополнительная консультация или подготовка документов можете обратиться ко мне в чат.
Здравствуйте.
Странная ситуация если честно.
Если для Вашей градостроительной зоны предусмотрен ВРИ Садоводство, то отказ Росреестра в смене ВРИ незаконен и его надо будет оспаривать в суде.
Снос самовольной постройки крайняя мера в соответствии со свежими разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ и я думаю что в Вашей сиутации вполне возможно сохранить постройку, если дело дойдет до суда.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке»
25. В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.
Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.
Решение Росреестра о приостановлении регистрации также может быть оспорено в суде.
Рекомендую Вам его оспорить.
С уважением! эксперт сайта Г.А. Кураев
Правовое основание оспаривания решения Росреестра о приостановлении регистрации
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»
Статья 29. Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав
12. Приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.
А вот свежая судебная практика Верховного Суда Вам в помощь по отказу в сносе самовольной постройки на участке в СНТ
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 5 марта 2024 г. N 18-КГ23-226-К4
Потребуется помощь в защите от сноса, можете написать мне в чат личных сообщений.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте,
1) как мне (в том числе через суд) изменить ВРИ участка и зарегистрировать дом? Насколько это возможно в моей ситуации без ликвидации СНТ?
ВРИ с «огородничества» на «садоводство» — Вы не переведете в силу Закона.
Росреестр приостановил (и вероятно откажет) перевод ВРИ с «Огородничества» на «Садоводство» по причине того, что наше СНТ действующее и образовано до 2019 года (п.24 ст.54 ФЗ-217).
Все правильно.
Согласно п.24 ст.54 ФЗ-217:
24. Изменение вида разрешенного использования отдельных садовых или огородных земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного созданному до дня вступления в силу настоящего Федерального закона садоводческому или огородническому некоммерческому объединению граждан (за исключением случаев, если такое некоммерческое объединение ликвидировано или исключено из единого государственного реестра юридических лиц как недействующее), не допускается.
Позиция Росреестра по этому вопросу изложена в <Письме> Росреестра от 10.01.2024 N 14-0041-ТГ/24.
Раздел 4. Об изменении вида разрешенного использования земельных участков с «Ведение садоводства» на «Ведение огородничества» и наоборот:
… изменение вида разрешенного использования таких земельных участков с «ведение садоводства» на «ведение огородничества» и наоборот не допускается, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом (например, часть 24 статьи 54 Закона N 217-ФЗ).
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_467352/e4bcc33cbe139eee41a6b1d26a00603da2bdd700/
Если оспорите отказ Росреестра в суд — суд также станет руководствоваться указанными нормами (п.24 ст.54 ФЗ-217).
Поэтому судебной перспективы у такого обжалования — нет.
СНТ находится в Новой Москве и относится к «Землям населенных пунктов».
В таком случае предпочтительнее изменить ВРИ на — ВРИ «Для индивидуального жилого строительства» (с учетом ВРИ, предусмотренных ПЗЗ).
А если бы были земли сельскохозяйственного назначения — на ВРИ «Для ведения личного подсобного хозяйства».
2) если не получится сменить ВРИ, могут ли вынести решение о сносе моего дома (пусть даже через суд)? Есть ли такая свежая практика по сносу домов на участках «Огородничество».
Нет, не могут — так как нет нарушений требований безопасности и прав третьих лиц.
Вы просто не сможете дом зарегистрировать в Росреестре.
и да, в нашем ТСН СНТ на половине всех участков построены дома и зарегистрированы как жилые с последующей пропиской.
Все правильно, Вы же пишите, что у них ВРИ «садоводство», на таких участках строительство капитальных строений (домов) правомерно.
Желаю удачи,
Ваша цель — зарегистрировать дом — для чего меняете ВРИ — неправильна и не будет учтена судом, так как по существу это самострой (действующее ВРИ не позволяет строительство дома).
Поэтому Вы просто меняете ВРИ, с тем чтобы была возможность построить капитальное строение (дом). Не надо заявлять — он уже построен и Вы хотите его «узаконить».
По судебной практике по этому вопросу можете ознакомиться с «Обзором практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018):