возможно ли земельный участок, ранее находившийся в аренде через аукцион, оформлять через договор дарения

Никита добрый день!
1. Вы можете заключить предварительный договор дарения, с обязательством заключить в дальнейшем договор дарения. 
2. С учетом того, что фактические строительство будет за счет ваших средств и в дальнейшем все перейдет к Вам, данная сделка будет считаться мнимой, прикрывающей сделку купли-продажи. 
3. В вашем случае целесообразно заключить предварительный договор к-п ЗУ и дома и в дальнейшем, после регистрации права собственности продать Вам, с зачетом уже уплаченных сумм. 
4. После возникновения права собственности, не имеет значения первоначальное основание приобретения (через аукцион)
5. Если будет договор дарения, то попытаться оспорить можно, но как указал выше, при условии финансирования за счет Вас, данная сделка может быть признана мнимой, прикрывающей сделку к-п. 
6. В случае смерти, обязательства по расписке будут нести его наследники. 
7. Лучше предварительный договор и расписку разделить как 2 самостоятельные сделки. 
8. Подать на банкротство данное лицо может и попробовать списать все долги, но у него останется незавершенное строительство, право аренды, которые можно реализовать в рамках банкротства. 

Уважаемый Никита! Доброго! По аренде земельного участка (ЗУ) см. ст.22 ЗК РФ: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&rnd=M0Ww&base=LAW&n=416263&cacheid=B2F922D68B32DD1A9CB1F636E3C5C1CA&mode=rubr#ozUre6TGbRqXxjm21

К примеру, в силу п.п.5,5.1 ст.22 ЗК РФ

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
(в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 N 117-ФЗ, от 23.06.2014 N 171-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 25.12.2018 N 485-ФЗ)
5.1. Передача арендатором, являющимся лицом, с которым заключен договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), допускается только в случае передачи указанным лицом прав и обязанностей по указанным договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договору об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования. Передача арендатором, являющимся некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного данной некоммерческой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования (за исключением передачи арендных прав в залог или обращения взыскания на переданные в залог арендные права в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), не допускается

.

Важен текст и самого договора аренды. Вполне возможно, что «придумывать» ничего по Вам не нужно.

Вариант же «расписки и т.п.» однозначно влечет риски просто потери Ваших денег.

Подарить же может только собственник имущества (см. ст.ст.572-582 ГК РФ).

Можете выложить сам договор аренды? 

Здесь не один вариант решения проблемы

Здравствуйте, Никита.

мы дали деньги на постройку дома (через нотариуса),

 а было обозначено, что это целевой заем (ст. 814 ГК РФ), именно на постройку дома? Если нет, то заемщик может потратить деньги на что угодно. 

может ли признать себя неплатежеспособным/банкротом, и отказаться возвращать деньги или имущество на соответствующую сумму

 может, если будут основания, указанные в законе для признания гражданина банкротом, тем более, пока не усматривается, что он обязан Вам вернуть имущество, только деньги, взятые взаймы (ст. 807 ГК РФ).

— в случае смерти собственника во время строительства несут ли его наследники обязательства по долговой расписке

 только в пределах стоимости перешедшего к ним по наследству имущества (ст. 1175 ГК РФ). 

— возможно ли земельный участок, ранее находившийся в аренде через аукцион, оформлять через договор дарения,

 если ЗУ будет передан в собственность, а потом подарен, никакого запрета на это нет.

есть ли возможность у бывшего собственнтка или его наследников в будущем оспорить договор дарения

 да, такие риски тоже есть (например, ст. ст. 177, 178 ГК РФ), та же ст. 572 ГК РФ указывает, что 

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

то есть надо правильно оформить возврат займа, чтобы это не было использовано против Вас и заем не был расценен, как встречное предоставление (фактически аванс по недействительной сделке).

Добрый день, Никита!

Практика передачи прав по договорам аренды земельных участков, заключенных на аукцион, обширна.

Однако взгляд муниципальных органов неоднозначен.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Согласно пункту 8 статьи 448 Гражданского кодекса  РФ условия договора, заключенного по результатам торгов в случае, когда его заключение допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами, если это изменение не влияет на условия договора, имевшие существенное значение для определения цены на торгах, а также в иных случаях, установленных законом.

аналогичная позиция ФАС по этом вопросу изложена 

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_192791/1f5149f6e72a0e93287ba35cfee697827b5b25f5/

В силу части 9  ст. 22 Земельного кодекса РФ

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

специальные нормы земельного законодательства имеют приоритетное значение перед общими нормами гражданского законодательства, что подтверждено Министерством экономического развития РФ 

https://base.garant.ru/71400598/

Учитывая изложенное, полагаю, что при передаче прав и обяхзанностей Вы не изменяете существенные условия договора, определяющие цену на торгах, а, следовательно вправе в силу ст 22 Земельного кодекса заключить договор уступки права.

Однако, если Вы не решитесь заключать договор уступки права. я рекомендую Вам совместно с арендатором земельного участка разработать и заключить договор простого товарищества с целью строительства индивидуального жилого дома. поскольку обозначенная Вами схема действий крайне нестабильна в в случае возникновения между вами спора.

в силу ч. 1 ст. 1041 Гражданского кодекса РФ

 По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

ст.1042 Гражданского кодекса установлено

1. Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

 2. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

Вам будет необходим правильно подготовленный договор, учитывающий и закрепляющий ваши договоренности и распределяющий результат вашей совместной деятельности. 

Для более подробных разъяснений обращайтесь в чат.